ข้อกำหนดสัญญาเช่าในประเทศไทย: เงื่อนไขที่จำเป็นและข้อกำหนดที่ต้องห้าม
คู่มือเกี่ยวกับข้อกำหนดสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ครอบคลุมถึงเนื้อหาที่จำเป็น ข้อกำหนดที่ต้องห้าม กฎการจดทะเบียน และระยะเวลาสูงสุดภายใต้ ป.พ.พ. และประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568
ข้อจำกัดความรับผิดชอบทางกฎหมาย
เนื้อหานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปและการศึกษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายและไม่ควรถือเป็นเช่นนั้น กฎหมายมีการเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง — ควรตรวจสอบกฎระเบียบปัจจุบันเสมอและปรึกษาทนายความที่ได้รับใบอนุญาตในเขตอำนาจศาลของคุณสำหรับคำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ของคุณ Landager เป็นแพลตฟอร์มการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมายข้อมูลได้รับการยืนยันล่าสุด: May 2026.
การให้เช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทยอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2468 และการคุ้มครองผู้บริโภคเฉพาะภายใต้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา สคบ. พ.ศ. 2568 ซึ่งเริ่มมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กันยายน พ.ศ. 2568 กฎหมายเหล่านี้กำหนดเงื่อนไขที่จำเป็นและข้อห้ามที่ชัดเจนเพื่อคุ้มครองทั้งสองฝ่าย
ประเภทของสัญญาเช่า
การจดทะเบียนการเช่า
เมื่อใดที่ต้องมีการจดทะเบียน
สัญญาเช่าที่เกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ (ป.พ.พ. มาตรา 538):
- ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน คือ 1.1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาเช่า
- สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนซึ่งเกิน 3 ปี จะมีผลบังคับใช้ได้เพียงช่วง 3 ปีแรกเท่านั้น
- สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วจะมีผลผูกพันเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คนต่อๆ ไปหากมีการโอนกรรมสิทธิ์
ระยะเวลาเช่าสูงสุด
- ระยะเวลาเช่าสูงสุดตามกฎหมายคือ 30 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 540)
- ข้อกำหนดการต่ออายุอัตโนมัติที่ออกแบบมาเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปีอาจไม่มีผลบังคับใช้
เนื้อหาสัญญาเช่าที่จำเป็น (สำหรับเจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ)
เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ (ซึ่งหมายถึงผู้ประกอบการที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 ยูนิตขึ้นไป) ต้องจัดทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นภาษาไทยซึ่งต้องมีเนื้อหาดังต่อไปนี้:
- ชื่อและที่อยู่เต็ม ของเจ้าของที่ดินและผู้เช่า
- คำอธิบายทรัพย์สิน — ที่ตั้ง ขนาด ลักษณะเฉพาะ
- รายงานสภาพขณะย้ายเข้า พร้อมรูปถ่าย (แนบท้ายสัญญาเช่า)
- ระยะเวลาเช่า — วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุด
- จำนวนค่าเช่า และ กำหนดการชำระเงิน
- เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า — รวมกันต้องไม่เกิน ค่าเช่า 3 เดือน
- อัตราค่าสาธารณูปโภค — ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำ (ต้องไม่เกินอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจริง)
- เงื่อนไขการเลิกสัญญา สำหรับทั้งสองฝ่าย
- ภาษา — ต้องเป็นภาษาไทยด้วยตัวอักษรที่อ่านออกได้ชัดเจน
ข้อกำหนดในสัญญาเช่าที่ต้องห้าม
ภายใต้ประกาศ สคบ. ข้อกำหนดต่อไปนี้ถือเป็น โมฆะและไม่สามารถบังคับใช้ได้:
- ข้อกำหนดที่อนุญาตให้เจ้าของที่ดิน ปรับขึ้นค่าเช่าฝ่ายเดียว ในระหว่างสัญญา
- ข้อกำหนดที่ ยกเว้นความรับผิดของเจ้าของที่ดิน จากการผิดสัญญา
- ข้อกำหนดที่ให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดิน ในการยึดทรัพย์สินของผู้เช่า หากชำระค่าเช่าล่าช้า
- ข้อกำหนดการ ริบเงินประกัน โดยไม่มีความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงและได้รับการยืนยัน
- ข้อกำหนดที่ เรียกเก็บค่าไฟฟ้า/ค่าน้ำ เกินกว่าอัตราค่าสาธารณูปโภคของรัฐบาลที่เรียกเก็บจริง
- ข้อกำหนดที่อนุญาตให้เจ้าของที่ดิน เข้าและตรวจสอบ โดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล
สิทธิของผู้เช่าในการเลิกสัญญาก่อนกำหนด
ผู้เช่าในสัญญาเช่าแบบกำหนดระยะเวลาภายใต้ระเบียบของ สคบ. อาจเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้หาก:
- ได้เข้าอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์มาแล้วอย่างน้อย 50% ของระยะเวลาเช่า
- แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า 30 วัน
- ไม่มีการผิดนัดชำระภาระผูกพันทางการเงินใดๆ
แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน
- ใช้ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร — เป็นข้อบังคับสำหรับการบังคับใช้ในศาลภายใต้ ป.พ.พ. มาตรา 538
- จดทะเบียนสัญญาเช่าที่เกิน 3 ปี — การไม่จดทะเบียนจะจำกัดการคุ้มครองไว้เพียง 3 ปีเท่านั้น
- ตรวจสอบเกณฑ์ 3 ยูนิต — หากคุณเป็นเจ้าของ 3 ยูนิตขึ้นไป คุณต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เข้มงวดของ สคบ.
- วงเงินประกัน — ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันไม่เกิน 3 เดือน
- การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภค — เรียกเก็บเฉพาะสิ่งที่บริษัทสาธารณูปโภคเรียกเก็บเท่านั้น; "ค่าธรรมเนียมการจัดการ" เป็นสิ่งต้องห้าม
แหล่งที่มาและการอ้างอิงอย่างเป็นทางการ
คำถามที่พบบ่อย
▶ข้อกำหนดบังคับสำหรับสัญญาเช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
สัญญาเช่าในประเทศไทยต้องเป็นไปตามกฎหมายระดับชาติและกฎหมายท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง องค์ประกอบที่จำเป็นโดยทั่วไป ได้แก่ ชื่อของคู่สัญญา รายละเอียดของทรัพย์สิน จำนวนค่าเช่าและเงื่อนไขการชำระเงิน รายละเอียดเงินประกัน ระยะเวลาการเช่า และการแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา ทั้งนี้ สัญญาเช่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรอาจเป็นข้อบังคับสำหรับสัญญาเช่าบางประเภทหรือบางระยะเวลา
▶กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับผู้ให้เช่าและผู้เช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีรากฐานมาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ที่เข้มงวดสำหรับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ ณ ปี พ.ศ. 2569 การปฏิบัติตามกฎหมายสำหรับเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติได้กลายเป็นประเด็นสำคัญในการบังคับใช้ของภาครัฐ คู่มือฉบับนี้ครอบคลุมข้อกำหนดการปฏิบัติตามกฎหมายที่จำเป็นสำหรับเจ้าของทรัพย์สินและผู้ให้เช่า
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กระบวนการขับไล่ตามกฎหมายสำหรับผู้ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
กระบวนการขับไล่ในประเทศไทยกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ เหตุผลที่ถือว่ามีมูลตามกฎหมายโดยทั่วไป ได้แก่ การไม่ชำระค่าเช่า การละเมิดสัญญาเช่า หรือการที่ผู้ให้เช่ามีความจำเป็นต้องใช้ทรัพย์สินนั้นด้วยตนเอง ผู้ให้เช่าต้องมีหนังสือบอกกล่าวที่ถูกต้องตามกฎหมาย ให้ระยะเวลาในการแก้ไขเหตุผิดสัญญาตามที่กำหนด และอาจจำเป็นต้องได้รับคำสั่งจากศาลหรือหน่วยงานที่มีอำนาจ การขับไล่ด้วยตนเองโดยพลการถือเป็นการกระทำที่ต้องห้ามตามกฎหมาย
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ประเทศไทยมีข้อกำหนดหรือเพดานการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะที่ควบคุมว่าผู้ให้เช่าสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้เมื่อใดและอย่างไร กฎระเบียบเหล่านี้อาจรวมถึงการจำกัดเพดานเปอร์เซ็นต์การปรับขึ้น ระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้าขั้นต่ำ และข้อจำกัดด้านความถี่ในการปรับขึ้น ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเมื่อมีการปรับขึ้นค่าเช่าในสัญญาเช่าที่มีอยู่เดิม
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับเงินประกันความเสียหายและกำหนดเวลาการคืนเงินประกันในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบควบคุมจำนวนเงินที่ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเป็นเงินประกันความเสียหาย วิธีการเก็บรักษาหรือคุ้มครองเงินประกัน และกรอบเวลาในการคืนเงินประกันหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องจัดทำรายการหักเงินประกันโดยละเอียดและปฏิบัติตามกำหนดเวลาตามกฎหมายเพื่อหลีกเลี่ยงบทลงโทษ
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ภาระหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินในประเทศไทยเป็นอย่างไร
โดยทั่วไปผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินที่ให้เช่าให้อยู่ในสภาพที่อยู่อาศัยได้ โดยต้องดูแลโครงสร้าง ระบบประปา ระบบไฟฟ้า และบริการที่จำเป็นให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตามปกติ การแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาที่ชัดเจนระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรระบุไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษกรณีค้างชำระค่าเช่า ซึ่งอาจรวมถึงระยะเวลาผ่อนผันที่กฎหมายกำหนด เพดานของค่าธรรมเนียมล่าช้า และข้อจำกัดเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย ข้อกำหนดเรื่องค่าธรรมเนียมล่าช้าควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่าและต้องเป็นไปตามกฎระเบียบท้องถิ่นจึงจะมีผลบังคับใช้ได้
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินอย่างไรบ้าง
ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินให้ผู้เช่าทราบก่อนการลงนามในสัญญาเช่า ข้อมูลที่ต้องเปิดเผยโดยทั่วไป ได้แก่ ข้อบกพร่องที่เป็นสาระสำคัญที่ทราบอยู่แล้ว อันตรายต่อสิ่งแวดล้อม ประวัติความเสียหายที่เคยเกิดขึ้น และเงื่อนไขใดๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์และการอยู่อาศัยของผู้เช่าในทรัพย์สินนั้น
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์📬 รับการแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลง
เราจะส่งอีเมลแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเช่าที่พักอาศัยมีการอัปเดตใน ไม่มีสแปม — แจ้งเฉพาะการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเท่านั้น
