ข้อกำหนดสัญญาเช่าในประเทศไทย: เงื่อนไขที่จำเป็นและข้อกำหนดที่ต้องห้าม

การให้เช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทยอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2468 และการคุ้มครองผู้บริโภคเฉพาะภายใต้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา สคบ. พ.ศ. 2568 ซึ่งเริ่มมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กันยายน พ.ศ. 2568 กฎหมายเหล่านี้กำหนดเงื่อนไขที่จำเป็นและข้อห้ามที่ชัดเจนเพื่อคุ้มครองทั้งสองฝ่าย

ประเภทของสัญญาเช่า

การจดทะเบียนการเช่า

เมื่อใดที่ต้องมีการจดทะเบียน

สัญญาเช่าที่เกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ (ป.พ.พ. มาตรา 538):

• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน คือ 1.1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาเช่า
• สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนซึ่งเกิน 3 ปี จะมีผลบังคับใช้ได้เพียงช่วง 3 ปีแรกเท่านั้น
• สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วจะมีผลผูกพันเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คนต่อๆ ไปหากมีการโอนกรรมสิทธิ์

ระยะเวลาเช่าสูงสุด

• ระยะเวลาเช่าสูงสุดตามกฎหมายคือ 30 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 540)
• ข้อกำหนดการต่ออายุอัตโนมัติที่ออกแบบมาเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปีอาจไม่มีผลบังคับใช้

เนื้อหาสัญญาเช่าที่จำเป็น (สำหรับเจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ)

เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ (ซึ่งหมายถึงผู้ประกอบการที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 ยูนิตขึ้นไป) ต้องจัดทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นภาษาไทยซึ่งต้องมีเนื้อหาดังต่อไปนี้:

1. ชื่อและที่อยู่เต็ม ของเจ้าของที่ดินและผู้เช่า
2. คำอธิบายทรัพย์สิน — ที่ตั้ง ขนาด ลักษณะเฉพาะ
3. รายงานสภาพขณะย้ายเข้า พร้อมรูปถ่าย (แนบท้ายสัญญาเช่า)
4. ระยะเวลาเช่า — วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุด
5. จำนวนค่าเช่า และ กำหนดการชำระเงิน
6. เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า — รวมกันต้องไม่เกิน ค่าเช่า 3 เดือน
7. อัตราค่าสาธารณูปโภค — ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำ (ต้องไม่เกินอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจริง)
8. เงื่อนไขการเลิกสัญญา สำหรับทั้งสองฝ่าย
9. ภาษา — ต้องเป็นภาษาไทยด้วยตัวอักษรที่อ่านออกได้ชัดเจน

ข้อกำหนดในสัญญาเช่าที่ต้องห้าม

ภายใต้ประกาศ สคบ. ข้อกำหนดต่อไปนี้ถือเป็น โมฆะและไม่สามารถบังคับใช้ได้:

• ข้อกำหนดที่อนุญาตให้เจ้าของที่ดิน ปรับขึ้นค่าเช่าฝ่ายเดียว ในระหว่างสัญญา
• ข้อกำหนดที่ ยกเว้นความรับผิดของเจ้าของที่ดิน จากการผิดสัญญา
• ข้อกำหนดที่ให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดิน ในการยึดทรัพย์สินของผู้เช่า หากชำระค่าเช่าล่าช้า
• ข้อกำหนดการ ริบเงินประกัน โดยไม่มีความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงและได้รับการยืนยัน
• ข้อกำหนดที่ เรียกเก็บค่าไฟฟ้า/ค่าน้ำ เกินกว่าอัตราค่าสาธารณูปโภคของรัฐบาลที่เรียกเก็บจริง
• ข้อกำหนดที่อนุญาตให้เจ้าของที่ดิน เข้าและตรวจสอบ โดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล

สิทธิของผู้เช่าในการเลิกสัญญาก่อนกำหนด

ผู้เช่าในสัญญาเช่าแบบกำหนดระยะเวลาภายใต้ระเบียบของ สคบ. อาจเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้หาก:

• ได้เข้าอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์มาแล้วอย่างน้อย 50% ของระยะเวลาเช่า
• แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า 30 วัน
• ไม่มีการผิดนัดชำระภาระผูกพันทางการเงินใดๆ

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน

1. ใช้ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร — เป็นข้อบังคับสำหรับการบังคับใช้ในศาลภายใต้ ป.พ.พ. มาตรา 538
2. จดทะเบียนสัญญาเช่าที่เกิน 3 ปี — การไม่จดทะเบียนจะจำกัดการคุ้มครองไว้เพียง 3 ปีเท่านั้น
3. ตรวจสอบเกณฑ์ 3 ยูนิต — หากคุณเป็นเจ้าของ 3 ยูนิตขึ้นไป คุณต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เข้มงวดของ สคบ.
4. วงเงินประกัน — ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันไม่เกิน 3 เดือน
5. การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภค — เรียกเก็บเฉพาะสิ่งที่บริษัทสาธารณูปโภคเรียกเก็บเท่านั้น; "ค่าธรรมเนียมการจัดการ" เป็นสิ่งต้องห้าม

กลับไปที่ ภาพรวมกฎหมายเจ้าของที่ดินและผู้เช่าในประเทศไทยไม่มีตัวอย่าง