การเปิดเผยข้อมูลที่จำเป็นสำหรับเจ้าของที่ดินในประเทศไทย
คู่มือฉบับสมบูรณ์เกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลที่จำเป็นของเจ้าของที่ดินในประเทศไทย รวมถึงรายงานสภาพอสังหาริมทรัพย์ อัตราค่าสาธารณูปโภค และข้อกำหนดในสัญญาภายใต้กฎระเบียบของ สคบ.
ข้อจำกัดความรับผิดชอบทางกฎหมาย
เนื้อหานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปและการศึกษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายและไม่ควรถือเป็นเช่นนั้น กฎหมายมีการเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง — ควรตรวจสอบกฎระเบียบปัจจุบันเสมอและปรึกษาทนายความที่ได้รับใบอนุญาตในเขตอำนาจศาลของคุณสำหรับคำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ของคุณ Landager เป็นแพลตฟอร์มการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมายข้อมูลได้รับการยืนยันล่าสุด: May 2026.
การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 537–571) และสำหรับผู้ประกอบธุรกิจ ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง กำหนดให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 (2025) ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 เจ้าของที่ดินที่ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยตั้งแต่ 3 ยูนิตขึ้นไป จะถูกจัดประเภทเป็น 'ธุรกิจที่ควบคุมสัญญา' และต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของ สคบ. อย่างเคร่งครัด เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและเป็นธรรม
ข้อกำหนดการเปิดเผยข้อมูลที่สำคัญ
1. รายงานสภาพอสังหาริมทรัพย์ (การตรวจสอบเมื่อย้ายเข้า)
เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ ต้องจัดทำ รายงานการตรวจสอบสภาพเมื่อย้ายเข้าอย่างละเอียด (สคบ. 2568, ข้อ 4):
- บันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร ของสภาพทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ติดตั้ง
- รูปถ่ายที่ระบุวันเวลา ของทุกห้องและทุกพื้นที่
- ตรวจสอบและลงนามร่วมกัน โดยทั้งเจ้าของที่ดินและผู้เช่า
- แนบท้ายสัญญาเช่า เป็นภาคผนวกอย่างเป็นทางการ
2. การเปิดเผยอัตราค่าสาธารณูปโภค
เจ้าของที่ดินถูกห้ามอย่างเคร่งครัดไม่ให้บวกเพิ่มค่าสาธารณูปโภค ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาจะต้องเรียกเก็บตามอัตราจริงที่เรียกเก็บโดยผู้ให้บริการของรัฐ (สคบ. 2568, ข้อ 3)
3. ข้อกำหนดสัญญาเช่า
สัญญาเช่าของเจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจต้อง:
- เขียนเป็น ภาษาไทย ด้วยตัวอักษรที่อ่านง่ายและมีขนาดที่เหมาะสม
- ระบุ ชื่อและที่อยู่เต็ม ของทั้งสองฝ่าย
- อธิบาย อสังหาริมทรัพย์ที่เช่า โดยละเอียด
- ระบุ ระยะเวลาเช่า พร้อมวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุด
- ระบุ จำนวนค่าเช่า และ กำหนดการชำระเงิน
- ระบุ จำนวนเงินประกัน (สูงสุด 3 เดือนสำหรับการเช่าระยะสั้น หรือ 1 ปีสำหรับการเช่าระยะยาว) และเงื่อนไขการคืน (สคบ. 2568, ข้อ 4)
4. กฎระเบียบและข้อบังคับของอาคาร
- กฎระเบียบพื้นที่ส่วนกลางและนโยบายของอาคารต้องถูกเปิดเผยให้ผู้เช่าทราบ
- นโยบายเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง ข้อจำกัดเรื่องเสียง ช่วงเวลาที่ห้ามส่งเสียงดัง กฎการจอดรถ
- ข้อจำกัดในการดัดแปลงภายในหรือการปรับปรุงซ่อมแซม
5. ข้อมูลติดต่อฉุกเฉิน
- หมายเลขโทรศัพท์ของเจ้าของที่ดินหรือผู้จัดการอาคาร
- ช่องทางในการรายงานปัญหาการบำรุงรักษาหรือเหตุฉุกเฉิน
ข้อกำหนดเฉพาะสำหรับเจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ
การส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้า
เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจต้องส่ง ใบแจ้งหนี้ ค่าเช่าและค่าสาธารณูปโภคให้ผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วัน ก่อนวันครบกำหนดชำระเงิน (สคบ. 2568, ข้อ 4)
กำหนดเวลาคืนเงินประกัน
เงินประกันต้องคืนทันทีเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า หรือภายใน 7 วันหากไม่พบความเสียหาย และภายใน 14 วันหากจำเป็นต้องหักค่าเสียหายที่ได้รับการยืนยันแล้ว (สคบ. 2568, ข้อ 4)
สิทธิผู้เช่าในการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด
ผู้เช่าในสัญญาเช่าระยะเวลากำหนดมีสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายที่จะบอกเลิกสัญญาได้หลังจากเข้าอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 50% ของระยะเวลาสัญญา โดยต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า 30 วัน (สคบ. 2568, ข้อ 4)
สิทธิในการเข้าไป
เจ้าของที่ดินต้องแจ้ง เป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า ก่อนจะเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการตรวจสอบ ยกเว้นในกรณีฉุกเฉิน เช่น ท่อแตกหรืออัคคีภัย
บทลงโทษสำหรับการไม่เปิดเผยข้อมูล
การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดการเปิดเผยข้อมูลหรือการไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบธุรกิจที่ควบคุมสัญญา อาจทำให้เจ้าของที่ดินต้องรับผิดทางอาญาภายใต้มาตรา 47 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งรวมถึง:
- ค่าปรับ สูงสุด 200,000 บาท
- จำคุก สูงสุด 1 ปี
- เงื่อนไขในสัญญาเช่าถูกศาลสั่งว่าเป็นโมฆะ เนื่องจากไม่เป็นธรรม
แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน
- สร้างชุดข้อมูลการเปิดเผยข้อมูลที่เป็นมาตรฐาน — ใช้เทมเพลตที่สอดคล้องกัน
- จัดให้มีการลงนามรับทราบ — เก็บสำเนาไว้สำหรับทั้งสองฝ่าย
- ปรับปรุงข้อมูลการเปิดเผยเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้น — โดยเฉพาะอัตราค่าสาธารณูปโภค
- จัดทำคู่มือผู้เช่า — รวบรวมข้อมูลสำคัญทั้งหมดไว้ในเอกสารฉบับเดียว
คำถามที่พบบ่อย
▶ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินอย่างไรบ้าง
ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินให้ผู้เช่าทราบก่อนการลงนามในสัญญาเช่า ข้อมูลที่ต้องเปิดเผยโดยทั่วไป ได้แก่ ข้อบกพร่องที่เป็นสาระสำคัญที่ทราบอยู่แล้ว อันตรายต่อสิ่งแวดล้อม ประวัติความเสียหายที่เคยเกิดขึ้น และเงื่อนไขใดๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์และการอยู่อาศัยของผู้เช่าในทรัพย์สินนั้น
▶กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับผู้ให้เช่าและผู้เช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีรากฐานมาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ที่เข้มงวดสำหรับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ ณ ปี พ.ศ. 2569 การปฏิบัติตามกฎหมายสำหรับเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติได้กลายเป็นประเด็นสำคัญในการบังคับใช้ของภาครัฐ คู่มือฉบับนี้ครอบคลุมข้อกำหนดการปฏิบัติตามกฎหมายที่จำเป็นสำหรับเจ้าของทรัพย์สินและผู้ให้เช่า
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กระบวนการขับไล่ตามกฎหมายสำหรับผู้ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
กระบวนการขับไล่ในประเทศไทยกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ เหตุผลที่ถือว่ามีมูลตามกฎหมายโดยทั่วไป ได้แก่ การไม่ชำระค่าเช่า การละเมิดสัญญาเช่า หรือการที่ผู้ให้เช่ามีความจำเป็นต้องใช้ทรัพย์สินนั้นด้วยตนเอง ผู้ให้เช่าต้องมีหนังสือบอกกล่าวที่ถูกต้องตามกฎหมาย ให้ระยะเวลาในการแก้ไขเหตุผิดสัญญาตามที่กำหนด และอาจจำเป็นต้องได้รับคำสั่งจากศาลหรือหน่วยงานที่มีอำนาจ การขับไล่ด้วยตนเองโดยพลการถือเป็นการกระทำที่ต้องห้ามตามกฎหมาย
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ประเทศไทยมีข้อกำหนดหรือเพดานการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะที่ควบคุมว่าผู้ให้เช่าสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้เมื่อใดและอย่างไร กฎระเบียบเหล่านี้อาจรวมถึงการจำกัดเพดานเปอร์เซ็นต์การปรับขึ้น ระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้าขั้นต่ำ และข้อจำกัดด้านความถี่ในการปรับขึ้น ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเมื่อมีการปรับขึ้นค่าเช่าในสัญญาเช่าที่มีอยู่เดิม
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับเงินประกันความเสียหายและกำหนดเวลาการคืนเงินประกันในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบควบคุมจำนวนเงินที่ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเป็นเงินประกันความเสียหาย วิธีการเก็บรักษาหรือคุ้มครองเงินประกัน และกรอบเวลาในการคืนเงินประกันหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องจัดทำรายการหักเงินประกันโดยละเอียดและปฏิบัติตามกำหนดเวลาตามกฎหมายเพื่อหลีกเลี่ยงบทลงโทษ
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ข้อกำหนดบังคับสำหรับสัญญาเช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
สัญญาเช่าในประเทศไทยต้องเป็นไปตามกฎหมายระดับชาติและกฎหมายท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง องค์ประกอบที่จำเป็นโดยทั่วไป ได้แก่ ชื่อของคู่สัญญา รายละเอียดของทรัพย์สิน จำนวนค่าเช่าและเงื่อนไขการชำระเงิน รายละเอียดเงินประกัน ระยะเวลาการเช่า และการแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา ทั้งนี้ สัญญาเช่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรอาจเป็นข้อบังคับสำหรับสัญญาเช่าบางประเภทหรือบางระยะเวลา
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ภาระหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินในประเทศไทยเป็นอย่างไร
โดยทั่วไปผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินที่ให้เช่าให้อยู่ในสภาพที่อยู่อาศัยได้ โดยต้องดูแลโครงสร้าง ระบบประปา ระบบไฟฟ้า และบริการที่จำเป็นให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตามปกติ การแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาที่ชัดเจนระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรระบุไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษกรณีค้างชำระค่าเช่า ซึ่งอาจรวมถึงระยะเวลาผ่อนผันที่กฎหมายกำหนด เพดานของค่าธรรมเนียมล่าช้า และข้อจำกัดเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย ข้อกำหนดเรื่องค่าธรรมเนียมล่าช้าควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่าและต้องเป็นไปตามกฎระเบียบท้องถิ่นจึงจะมีผลบังคับใช้ได้
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์📬 รับการแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลง
เราจะส่งอีเมลแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเช่าที่พักอาศัยมีการอัปเดตใน ไม่มีสแปม — แจ้งเฉพาะการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเท่านั้น
