ภาระผูกพันบำรุงรักษาในไทย: ความรับผิดชอบเจ้าของที่ดิน-ผู้เช่า
คู่มือเกี่ยวกับภาระผูกพันในการบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ครอบคลุมถึงหน้าที่การซ่อมแซมของเจ้าของที่ดิน ความรับผิดชอบของผู้เช่า และการเยียวยาภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์...
ข้อจำกัดความรับผิดชอบทางกฎหมาย
เนื้อหานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปและการศึกษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายและไม่ควรถือเป็นเช่นนั้น กฎหมายมีการเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง — ควรตรวจสอบกฎระเบียบปัจจุบันเสมอและปรึกษาทนายความที่ได้รับใบอนุญาตในเขตอำนาจศาลของคุณสำหรับคำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ของคุณ Landager เป็นแพลตฟอร์มการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมายข้อมูลได้รับการยืนยันล่าสุด: May 2026.
ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (บรรพ 3 มีผลบังคับใช้ พ.ศ. 2472) และพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค ผ่าน 'ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง กำหนดให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา' (พ.ศ. 2562 และ พ.ศ. 2568) ระเบียบเหล่านี้กำหนดหน้าที่ที่ชัดเจนสำหรับทั้งเจ้าของที่ดินและผู้เช่า
ความรับผิดชอบของเจ้าของที่ดิน
ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 546–551) และประกาศปี 2562/2568 เจ้าของที่ดินต้อง:
การส่งมอบอสังหาริมทรัพย์
- ส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ในสภาพดีที่สามารถซ่อมแซมได้ เหมาะสมกับวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ (มาตรา 546)
- ตรวจสอบให้แน่ใจว่าอสังหาริมทรัพย์เหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัย
การซ่อมแซมใหญ่
ข้อยกเว้นและการชดเชย
- ค่าใช้จ่ายที่จำเป็น: เจ้าของที่ดินต้องชดเชยค่าใช้จ่ายที่จำเป็นและสมเหตุสมผลที่ผู้เช่าได้ใช้ไปเพื่อการบำรุงรักษาทรัพย์สิน (มาตรา 547)
- ความผิดของผู้เช่า: เจ้าของที่ดินไม่จำเป็นต้องซ่อมแซมความเสียหายที่เกิดจากความผิดของผู้เช่าหรือบุคคลที่อาศัยอยู่กับผู้เช่า (มาตรา 562)
- การบำรุงรักษาเล็กน้อย: เจ้าของที่ดินไม่รับผิดชอบการบำรุงรักษาตามปกติและการซ่อมแซมเล็กน้อย (มาตรา 553)
ความรับผิดชอบของผู้เช่า
ผู้เช่ามีหน้าที่รับผิดชอบต่อ:
- การบำรุงรักษาตามปกติ — การทำความสะอาดและการดูแลทั่วไป (มาตรา 553)
- การซ่อมแซมเล็กน้อย — การเปลี่ยนหลอดไฟ การซ่อมรอยรั่วเล็กน้อย (มาตรา 553)
- ความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่า — ความรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดจากความผิดของตนเองหรือสมาชิกในครัวเรือน โดยไม่รวมถึงการสึกหรอตามปกติ (มาตรา 562)
- การแจ้งเตือน — แจ้งให้เจ้าของที่ดินทราบโดยไม่ชักช้าหากทรัพย์สินต้องการการซ่อมแซมซึ่งเป็นหน้าที่ของเจ้าของที่ดิน (มาตรา 563)
การเยียวยาผู้เช่าเมื่ออสังหาริมทรัพย์ชำรุดบกพร่อง
หากเจ้าของที่ดินไม่ดำเนินการซ่อมแซมที่จำเป็น ผู้เช่าอาจ:
- แจ้งเจ้าของที่ดิน: หากความชำรุดบกพร่องสามารถแก้ไขได้ ผู้เช่าต้องแจ้งเจ้าของที่ดินก่อน (มาตรา 551)
- บอกเลิกสัญญาเช่า: หากความชำรุดบกพร่องไม่ได้รับการแก้ไขภายในเวลาที่สมควรและร้ายแรงพอที่จะทำให้ทรัพย์สินไม่สามารถใช้งานได้ ผู้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาได้ (มาตรา 551)
- เรียกร้องค่าเสียหาย: หากการที่เจ้าของที่ดินไม่ซ่อมแซมทำให้เกิดความเสียหาย หรือหากทรัพย์สินถูกส่งมอบในสภาพที่ชำรุดบกพร่อง
สิทธิการเข้าไปเพื่อตรวจสอบและการซ่อมแซม
- การซ่อมแซมเร่งด่วน: ผู้เช่าต้องอนุญาตให้เจ้าของที่ดินเข้าสู่ทรัพย์สินเพื่อการซ่อมแซมเร่งด่วน (มาตรา 556)
- การแจ้งล่วงหน้า: สำหรับเจ้าของที่ดินที่ให้เช่า 3 หน่วยขึ้นไป (ผู้ประกอบธุรกิจ) ข้อกำหนดในสัญญาเช่าที่อนุญาตให้เข้าโดยไม่มีการแจ้งล่วงหน้าเป็นสิ่งต้องห้ามภายใต้ข้อ 4(1) ของประกาศ พ.ศ. 2562/2568
- รูปแบบการแจ้ง: กฎหมายกำหนดให้มีการแจ้งล่วงหน้าแต่ไม่ได้กำหนดอย่างเคร่งครัดว่าจะต้องเป็นลายลักษณ์อักษรหรือกำหนดระยะเวลา 24 ชั่วโมงตายตัว รายละเอียดเหล่านี้มักจะถูกกำหนดโดยสัญญาเช่าเฉพาะ
การคุ้มครองผู้บริโภคสำหรับการเช่าที่อยู่อาศัย (อัปเดต พ.ศ. 2568)
การเช่าที่อยู่อาศัยที่บริหารจัดการโดย "ผู้ประกอบธุรกิจ" (เจ้าของที่ดินที่ให้เช่า3 หน่วยขึ้นไป) อยู่ภายใต้กฎระเบียบที่ควบคุมสัญญาอย่างเข้มงวด:
- เหตุสุดวิสัย: เจ้าของที่ดินถูกห้ามไม่ให้เรียกเก็บค่าเสียหายที่ไม่ได้เกิดจากผู้เช่า (เช่น ภัยธรรมชาติ)
- เงินประกัน: เจ้าของที่ดินต้องคืนเงินประกันภายใน 7–14 วัน ขึ้นอยู่กับผลการตรวจสอบทรัพย์สิน
แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน
- กำหนดความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาให้ชัดเจนในสัญญาเช่า — ระบุว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบเรื่องใดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553
- ตอบสนองต่อคำร้องขอการซ่อมแซมอย่างรวดเร็ว — เพื่อรักษาคุณค่าของทรัพย์สินและให้เป็นไปตามมาตรา 550
- สร้างแผนกำหนดการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน — การตรวจสอบระบบหลักๆ อย่างสม่ำเสมอ
- บันทึกข้อมูลการซ่อมแซมทั้งหมด — จัดเก็บใบเสร็จและรูปถ่ายทั้งก่อนและหลังทำ
- รวบรวมรายชื่อผู้รับเหมาที่เชื่อถือได้ — เพื่อให้การซ่อมแซมทำได้รวดเร็ว
แหล่งที่มาและการอ้างอิงอย่างเป็นทางการ
คำถามที่พบบ่อย
▶ภาระหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินในประเทศไทยเป็นอย่างไร
โดยทั่วไปผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินที่ให้เช่าให้อยู่ในสภาพที่อยู่อาศัยได้ โดยต้องดูแลโครงสร้าง ระบบประปา ระบบไฟฟ้า และบริการที่จำเป็นให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตามปกติ การแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาที่ชัดเจนระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรระบุไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน
▶กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับผู้ให้เช่าและผู้เช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีรากฐานมาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ที่เข้มงวดสำหรับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ ณ ปี พ.ศ. 2569 การปฏิบัติตามกฎหมายสำหรับเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติได้กลายเป็นประเด็นสำคัญในการบังคับใช้ของภาครัฐ คู่มือฉบับนี้ครอบคลุมข้อกำหนดการปฏิบัติตามกฎหมายที่จำเป็นสำหรับเจ้าของทรัพย์สินและผู้ให้เช่า
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กระบวนการขับไล่ตามกฎหมายสำหรับผู้ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
กระบวนการขับไล่ในประเทศไทยกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ เหตุผลที่ถือว่ามีมูลตามกฎหมายโดยทั่วไป ได้แก่ การไม่ชำระค่าเช่า การละเมิดสัญญาเช่า หรือการที่ผู้ให้เช่ามีความจำเป็นต้องใช้ทรัพย์สินนั้นด้วยตนเอง ผู้ให้เช่าต้องมีหนังสือบอกกล่าวที่ถูกต้องตามกฎหมาย ให้ระยะเวลาในการแก้ไขเหตุผิดสัญญาตามที่กำหนด และอาจจำเป็นต้องได้รับคำสั่งจากศาลหรือหน่วยงานที่มีอำนาจ การขับไล่ด้วยตนเองโดยพลการถือเป็นการกระทำที่ต้องห้ามตามกฎหมาย
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ประเทศไทยมีข้อกำหนดหรือเพดานการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะที่ควบคุมว่าผู้ให้เช่าสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้เมื่อใดและอย่างไร กฎระเบียบเหล่านี้อาจรวมถึงการจำกัดเพดานเปอร์เซ็นต์การปรับขึ้น ระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้าขั้นต่ำ และข้อจำกัดด้านความถี่ในการปรับขึ้น ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเมื่อมีการปรับขึ้นค่าเช่าในสัญญาเช่าที่มีอยู่เดิม
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับเงินประกันความเสียหายและกำหนดเวลาการคืนเงินประกันในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบควบคุมจำนวนเงินที่ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเป็นเงินประกันความเสียหาย วิธีการเก็บรักษาหรือคุ้มครองเงินประกัน และกรอบเวลาในการคืนเงินประกันหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องจัดทำรายการหักเงินประกันโดยละเอียดและปฏิบัติตามกำหนดเวลาตามกฎหมายเพื่อหลีกเลี่ยงบทลงโทษ
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ข้อกำหนดบังคับสำหรับสัญญาเช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
สัญญาเช่าในประเทศไทยต้องเป็นไปตามกฎหมายระดับชาติและกฎหมายท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง องค์ประกอบที่จำเป็นโดยทั่วไป ได้แก่ ชื่อของคู่สัญญา รายละเอียดของทรัพย์สิน จำนวนค่าเช่าและเงื่อนไขการชำระเงิน รายละเอียดเงินประกัน ระยะเวลาการเช่า และการแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา ทั้งนี้ สัญญาเช่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรอาจเป็นข้อบังคับสำหรับสัญญาเช่าบางประเภทหรือบางระยะเวลา
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษกรณีค้างชำระค่าเช่า ซึ่งอาจรวมถึงระยะเวลาผ่อนผันที่กฎหมายกำหนด เพดานของค่าธรรมเนียมล่าช้า และข้อจำกัดเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย ข้อกำหนดเรื่องค่าธรรมเนียมล่าช้าควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่าและต้องเป็นไปตามกฎระเบียบท้องถิ่นจึงจะมีผลบังคับใช้ได้
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินอย่างไรบ้าง
ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินให้ผู้เช่าทราบก่อนการลงนามในสัญญาเช่า ข้อมูลที่ต้องเปิดเผยโดยทั่วไป ได้แก่ ข้อบกพร่องที่เป็นสาระสำคัญที่ทราบอยู่แล้ว อันตรายต่อสิ่งแวดล้อม ประวัติความเสียหายที่เคยเกิดขึ้น และเงื่อนไขใดๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์และการอยู่อาศัยของผู้เช่าในทรัพย์สินนั้น
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์📬 รับการแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลง
เราจะส่งอีเมลแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเช่าที่พักอาศัยมีการอัปเดตใน ไม่มีสแปม — แจ้งเฉพาะการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเท่านั้น
