Tahliye Süreci ve Sebepleri (Türk Kira Hukuku)

Türkiye'de kira sözleşmesi süresinin dolması, bir kiracıyı tahliye etmek için tek başına yeterli bir sebep değildir. Sözleşme süresinin sonunda, kira sözleşmesi aynı koşullar altında otomatik olarak yenilenmiş (uzamış) sayılır. Kiracı mülkü gönüllü olarak boşaltmazsa, mülk sahibinin kilitleri kendi başına değiştirmesi yasa dışıdır; tahliye ancak bir Mahkeme kararı veya İcra Dairesi işlemleri yoluyla mümkündür.

Belirli tahliye davalarını açmadan önce, 1 Eylül 2023 itibarıyla Türkiye'de Zorunlu Arabuluculuk şartı getirilmiştir. Kiraya veren veya kiracı, dava açmadan önce bir arabulucuya başvurmalıdır.

Tahliye İçin Yasal Sebepler

Konut kiralarında bir kiracıyı tahliye etmek için, kiraya verenin temel yasal sebeplere dayanması gerekir:

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt ve İki Haklı İhtar)

Bir kiracı kirayı zamanında ödemediğinde iki ana yol izlenir:

• 30 Günlük İhtarname (Temerrüt): Kiraya veren, Noter veya İcra Dairesi aracılığıyla (Örnek No: 13) borcun ödenmesi için en az 30 gün süre tanıyan bir ödeme emri gönderir. Bu 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.
• Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar: Kiracı bir kira yılı içinde iki farklı ayın kirasını geciktirirse ve kiraya veren her bir gecikme için ödeme yapılmadan önce haklı bir yazılı ihtar (Noter aracılığıyla) gönderirse, o kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Kendi veya Ailesinin İhtiyacı)

TBK Madde 350 uyarınca, kiraya veren mülkü kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne-babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri olarak kullanma konusunda gerçek ve samimi bir ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye edebilir.

• Kira süresinin veya uzama yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır.
• Yaptırım: Kişisel ihtiyaç nedeniyle boşaltılan bir mülk, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. (İhlal durumunda, eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenir).

3. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi

Bu, Türkiye'deki en pratik ve güçlü tahliye argümanıdır. Kiracı, mülk kendisine teslim edildikten sonra verilmiş olmak kaydıyla, belirli bir tarihte mülkü boşaltacağına dair gönüllü olarak yazılı bir taahhüt vermişse, kiraya veren o tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine veya mahkemeye başvurarak tahliyeyi gerçekleştirebilir.

• Kritik Not: Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanan tahliye taahhütnameleri, "baskı altında imzalandığı" varsayılarak Yargıtay içtihatları gereği geçersiz sayılmaktadır. Taahhüt, kiracı mülke taşındıktan sonra ayrı bir tarihte verilmelidir.

4. Esaslı Onarım, Yıkım veya Yeniden İnşa

Mülkün esaslı onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası (örneğin kentsel dönüşüm yıkımları) gerekiyorsa ve çalışma sırasında mülkte yaşamak mümkün değilse, kira süresinin bitimini takip eden 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

5. Yeni Malikin İhtiyacı (Mülk Satışı)

Bir mülk satıldığında, "eski kira sözleşmesi" yeni maliki bağlar. Ancak, yeni alıcının veya yakın ailesinin mülke "gerçek bir ihtiyacı" varsa, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter onaylı ihtar gönderebilir ve 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Alternatif olarak, kira süresinin bitmesini bekleyip 1 ay içinde dava açabilir.

6. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması (Sebep Göstermeksizin)

İlk kira süresi dolduktan sonra yasal otomatik 1 yıllık uzamalar başlar. Bu uzama sürelerinin toplamı 10 yıla ulaştığında, kiraya veren "herhangi bir sebep veya gerekçe göstermesine gerek kalmaksızın" sözleşmeyi feshetme hakkı kazanır. Zorunlu Bildirim: Bunu uygulamak için kiraya veren, onuncu uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya tahliye bildirimi göndermelidir.

Bir sonraki belgeye geçin: Gerekli AçıklamalarÖnizleme mevcut değil.