Kira Artış Oranları ve Sınırları (Türkiye)
Türkiye'de kira artışlarına uygulanan yasal TÜFE sınırı. 5. yıldan sonra kira tespit davaları ve yasal haklar.
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve eğitim amaçlıdır. Yasal tavsiye niteliği taşımaz ve bu şekilde güvenilmemelidir. Yasalar sık sık değişir — her zaman mevcut düzenlemeleri doğrulayın ve durumunuza özel tavsiye için bulunduğunuz yerdeki lisanslı bir avukata danışın. Landager bir mülk yönetim platformudur, bir hukuk bürosu değildir.Bilgiler en son doğrulandı: April 2026.
Türkiye'de kira artışları mülk sahibinin keyfiyetine bırakılmamıştır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344 uyarınca, kira artışları yasal veya enflasyon bazlı sınırlarla sıkı bir şekilde kısıtlanmıştır. Bu sınırları aşan anlaşmalar "geçersiz (hükümsüz)" sayılır.
Önemli Not: 1 Temmuz 2024 öncesinde geçerli olan "%25'lik sınır" geçici bir yasal düzenlemeydi ve bu tarihten sonra eski duruma (TÜFE kuralı) dönülmüştür. Doğrulanmış bilgiler: Mart 2026.
Kira Artış Süreci in national
Geçerli Kuralları Kontrol Edin
Artışın 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (299-378. Maddeler) kapsamındaki sıklık ve ihbar şartlarına uygun olduğunu doğrulayın.
Yazılı İhbar Hazırlayın
Yeni tutarı ve yürürlük tarihini içeren resmi bir yazılı ihbar taslağı hazırlayın.
Gerekli Sürede Tebliğ Edin
Yeni kira başlamadan en az 15–30 gün önce ihbarı ulaştırın.
Kiracının Yanıt Vermesine İzin Verin
Kiracı, belirlenen süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla artışa itiraz edebilir.
1. Yasal Tavan Oranı: "12 Aylık TÜFE Ortalaması"
Sözleşme yenileme dönemlerinde (örneğin yıllık sözleşmenin yeni yılına girerken), mülk sahibi kirayı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan bir önceki kiranın "Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamaları" geçmeyecek şekilde artırabilir.
- Mülk sahibi ve kiracı, sözleşmede TÜFE'den daha düşük bir artış (örneğin %15) üzerinde anlaşabilirler; bu durumda sözleşmedeki o düşük oran geçerlidir.
- Ancak sözleşmeye "Her yıl kira %80 artırılır" gibi bir madde yazılsa ve o ay açıklanan TÜFE %40 olsa bile; yasal olarak en fazla TÜFE ( %40 Sınırı) kadar artış uygulanabilir. Kiracı fazla artışı ödemeyi reddederse evinden atılamaz ve aleyhine tahliye davası açılamaz. (Yani bu kural kiracıyı koruyan emredici bir kuraldır).
- Kira artışları yılda sadece bir kez yapılabilir. Sözleşme süresi içinde "ara zam" veya "enflasyon patladı, 6. ayda artış yapalım" gibi talepler tamamen yasa dışı ve geçersizdir.
2. Piyasa Ayarlaması ve "Kira Tespit Davası" (5 Yıl Kuralı)
Uzun süreli kiralarda kiranın enflasyon nedeniyle çok düşük kalmasına karşı mülk sahiplerini korumak için Kanun, "Kira Tespit Davası" kurumunu getirmiştir.
Sözleşmenin taraflarca ilk imzalandığı andan itibaren (uzamalar veya yenilemeler dahil) 5 yıl geçmişse; mülk sahibi veya kiracı, altıncı yıl için kiranın yeniden belirlenmesi amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir.
Dava açıldığında Hakim doğrudan sadece TÜFE'ye bakmaz, kiranın hakkaniyetini de hesaplar:
- Mülkün mevcut genel piyasa emsal kira değerleri.
- Enflasyon oranları.
- Hak ve Nesafet kuralı (Kiracı indiriminden "ESKİ KİRACI İNDİRİMİ" yararlanarak; genellikle hakime göre eski oldukları için yeni serbest piyasa güncel değerinden %10 ile %20 arasında indirim yapılır), hakkaniyete göre yasal olarak yeni bir kira rakamı atanır.
Yeni Kiracılar İçin İstisna
TÜFE sınırı, boş evini ilk kez yeni bir kiracıya kiralayan mülk sahipleri için geçerli değildir. İlk imzada, tamamen serbest piyasa koşullarında mülk sahibi evi dilediği rakamdan ilana çıkabilir ve sözleşmeye yazabilir. TÜFE artış duvarı, sadece evde önceki yılı tamamlamış olan "Mevcut Sabit Kiracıyı" zamlardan ve enflasyondan korumak içindir.
Bir sonraki belgeye geçin: Türkiye'de Kira Sözleşmesi Şartları (Formaliteler).
Kaynaklar ve Resmi Referanslar
📬 Bu yasalar değiştiğinde bildirim alın
Ev sahibi-kiracı yasaları güncellendiğinde size e-posta göndereceğiz. Spam yok — sadece yasa değişiklikleri.
