Kira Artış Oranları ve Sınırları (Türkiye)
Türkiye'de kira artışlarına uygulanan yasal TÜFE sınırı. Kira tespit davaları ve 5. yıldan sonraki yasal haklar.
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve eğitim amaçlıdır. Yasal tavsiye niteliği taşımaz ve bu şekilde güvenilmemelidir. Yasalar sık sık değişir — her zaman mevcut düzenlemeleri doğrulayın ve durumunuza özel tavsiye için bulunduğunuz yerdeki lisanslı bir avukata danışın. Landager bir mülk yönetim platformudur, bir hukuk bürosu değildir.Bilgiler en son doğrulandı: May 2026.
Türkiye'de kira artışları, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında sıkı bir şekilde düzenlenmiştir. Madde 344 uyarınca, kira artışları keyfi yükselişleri önlemek amacıyla yasal enflasyon bazlı sınırlara tabidir. Bu sınırları aşan anlaşmalar, Madde 344/1 uyarınca fazla miktar için otomatik olarak kesin hükümsüz sayılır. Kiracının, yasal sınırı aşan artış kısmını geçersiz kılmak için dava açması yasal olarak zorunlu değildir.
Önemli Not: 1 Temmuz 2024 öncesinde geçerli olan "%25'lik sınır" geçici bir yasal düzenlemeydi ve bu tarihten sonra eski duruma (TÜFE kuralı) dönülmüştür. Doğrulanmış bilgiler: Mayıs 2026.
1. Yasal Tavan Oranı: "12 Aylık TÜFE Ortalaması"
Sözleşme yenileme dönemlerinde (örneğin yıllık sözleşmenin yeni yılına girerken), mülk sahibi kirayı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan bir önceki kira yılının "Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamaları" geçmeyecek şekilde artırabilir.
- Mülk sahibi ve kiracı, sözleşmede TÜFE'den daha düşük bir artış (örneğin %15) üzerinde anlaşabilirler; bu durumda sözleşmedeki o düşük oran geçerlidir.
- Ancak sözleşmeye "Her yıl kira %80 artırılır" gibi bir madde yazılsa ve o ay açıklanan TÜFE %40 olsa bile; yasal olarak en fazla TÜFE ( %40 Sınırı) kadar artış uygulanabilir. Bu sınırı aşan herhangi bir miktar otomatik olarak kesin hükümsüzdür.
- Kira artışları yılda sadece bir kez yapılabilir. Sözleşme süresi içinde "ara zam" gibi talepler yasa dışı ve geçersizdir.
2. Piyasa Ayarlaması ve "Kira Tespit Davası" (5 Yıl Kuralı)
Uzun süreli kiralarda kiranın enflasyon nedeniyle çok düşük kalmasına karşı mülk sahiplerini korumak için Kanun, "Kira Tespit Davası" kurumunu getirmiştir.
Sözleşmenin taraflarca ilk imzalandığı andan itibaren (uzamalar veya yenilemeler dahil) 5 yıl geçmişse; mülk sahibi veya kiracı, altıncı yıl için kiranın yeniden belirlenmesi amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir.
Zorunlu Ön Koşul: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, 7445 Sayılı Kanun ve 6325 Sayılı Kanun'un 18/B Maddesi uyarınca, taraflar kira tespit davası açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurmak zorundadır. Arabulucudan "Anlaşamama Tutanağı" olmaksızın açılan davalar usulden reddedilecektir.
Dava açıldığında Hakim, 12 aylık TÜFE ortalaması, piyasa emsalleri (emsal kira bedelleri) ve hakkaniyet ilkesine göre kirayı belirler:
- Mülkün mevcut genel piyasa emsal kira değerleri.
- Enflasyon oranları.
- Hak ve Nesafet kuralı: Mahkemeler genellikle mevcut serbest piyasa değerinden %10 ila %20 arasında "eski kiracı indirimi" (hakkaniyet indirimi) uygular.
Yeni Kiracılar İçin İstisna
TÜFE sınırı, boş evini ilk kez yeni bir kiracıya kiralayan mülk sahipleri için geçerli değildir. İlk imzada, tamamen serbest piyasa koşullarında mülk sahibi evi dilediği rakamdan ilana çıkabilir ve sözleşmeye yazabilir. TÜFE artış duvarı, sadece evde önceki yılı tamamlamış olan "Mevcut Sabit Kiracıyı" zamlardan ve enflasyondan korumak içindir.
Bir sonraki belgeye geçin: Türkiye'de Kira Sözleşmesi Şartları (Formaliteler).
Kaynaklar ve Resmi Referanslar
📬 Bu yasalar değiştiğinde bildirim alın
Ev sahibi-kiracı yasaları güncellendiğinde size e-posta göndereceğiz. Spam yok — sadece yasa değişiklikleri.
