Türk Konut Kira Hukukuna Genel Bakış (Konut)
Türkiye'deki konut kira sözleşmeleri için temel kurallar, 2026 TÜFE bazlı kira artış sınırları ve Airbnb lisans düzenlemeleri dahil.
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve eğitim amaçlıdır. Yasal tavsiye niteliği taşımaz ve bu şekilde güvenilmemelidir. Yasalar sık sık değişir — her zaman mevcut düzenlemeleri doğrulayın ve durumunuza özel tavsiye için bulunduğunuz yerdeki lisanslı bir avukata danışın. Landager bir mülk yönetim platformudur, bir hukuk bürosu değildir.Bilgiler en son doğrulandı: May 2026.
Türkiye'deki kira ilişkileri, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu (TBK) No. 6098 tarafından düzenlenmektedir. Kanun, kiracıları ekonomik olarak daha zayıf taraf olarak görerek onları korumasıyla bilinir.
1. Kira Süresi ve Otomatik Yenileme
Türkiye'de, belirli süreli bir konut kirası, süresi dolduğunda aynı koşullar altında otomatik olarak bir yıl yenilenir.
- Kiraya Veren: Sırf sözleşme sona erdi diye fesih yapamaz. Tahliye için belirli sebepler (temerrüt, kişisel ihtiyaç, yeniden inşa) veya 10 Yıllık Uzama Süresi'nin dolması gerekir.
- Kiracı: Dönem sonundan en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak fesih yapabilir.
2. Kira Kontrolü (2026 Standardı)
%25'lik sınırın kalkmasıyla birlikte standart TBK Madde 344 uygulanır:
- Yenileme Sınırı: Artış, 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
- 5 Yıllık Kira Tespit: 5 yıllık kira süresinden sonra, her iki taraf da önceki sınırlara bakılmaksızın kiranın güncel piyasa değerlerine göre yeniden belirlenmesini mahkemeden isteyebilir.
3. Güvence Bedeli (Depozito)
- Sınır: Azami 3 aylık kira bedeli.
- Saklama: Yasal olarak, depozito faiz getiren ortak bir banka hesabına yatırılmalıdır. Faiz kiracıya aittir, ancak iade için kiraya verenin onayı gerekir.
4. Kısa Süreli Kiralama Kısıtlamaları (Airbnb Kanunu)
2026 itibarıyla, Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Kanunu tam olarak uygulanmaktadır:
- Lisans: 100 günün altındaki kiralamalar Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi gerektirir.
- Onay: Binadaki tüm kat maliklerinin (%100), herhangi bir birimin kısa süreli turizm amaçlı kiralanması için yazılı onayı OLMALIDIR.
5. Bakım ve Onarımlar
Kiraya verenler yapısal, büyük tesisat ve büyük elektrik işlerini üstlenir. Kiracılar günlük kullanımdan kaynaklanan "küçük onarımları" (musluklar, ampuller) karşılar. Eğer mülk yaşanılamaz hale gelirse, kiracı yasal olarak kira bedelini ödemekten kaçınabilir veya sözleşmeyi feshedebilir.
Kaynaklar ve Resmi Referanslar
Sıkça Sorulan Sorular
▶Türkiye'deki temel kiraya veren-kiracı yasaları nelerdir?
Türkiye'deki kira ilişkileri Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmektedir. Kanun, kiracıları ekonomik açıdan daha zayıf taraf olarak kabul ederek onları koruma eğilimindedir. Bu rehber, mülk sahipleri ve kiraya verenler için temel uyumluluk gerekliliklerini kapsamaktadır.
▶Türkiye'de kiraya verenler için yasal tahliye süreci nasıldır?
Türkiye'deki tahliye süreci, kiraya verenlerin resmi yasal prosedürleri takip etmesini gerektirir. Geçerli tahliye nedenleri arasında genellikle kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesine aykırılık veya kiraya verenin mülkü kişisel kullanım ihtiyacı yer alır. Kiraya verenler usulüne uygun yazılı bildirimde bulunmalı, gerekli süreleri tanımalı ve duruma göre mahkeme veya icra dairesinden karar almalıdır. Kendi kendine tahliye yöntemleri (zorla tahliye) genel olarak yasaktır.
Kılavuzun tamamını oku
▶Türkiye'de kira artış sınırları ve tavanları nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne zaman ve nasıl kira artışı yapabileceğini düzenleyen özel kurallar bulunmaktadır. Bu kurallar; artış oranına ilişkin tavanları, asgari bildirim sürelerini ve artış sıklığına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Kiraya verenler, mevcut kira sözleşmelerinde kira artışı yaparken yürürlükteki tüm mevzuata uymak zorundadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de depozito kuralları ve iade süreleri nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne kadar depozito talep edebileceği, depozitonun nasıl muhafaza edilmesi gerektiği ve kira sözleşmesi sona erdikten sonra depozitonun iade süresi ile ilgili kurallar mevcuttur. Kiraya verenler, yapılan kesintilere ilişkin detaylı bir döküm sunmalı ve cezalardan kaçınmak için yasal sürelere uymalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de zorunlu kira sözleşmesi gereklilikleri nelerdir?
Türkiye'deki kira sözleşmeleri, yürürlükteki ulusal ve yerel yasalara uygun olmalıdır. Gerekli unsurlar genellikle tarafların isimlerini, mülkün tanımını, kira bedelini ve ödeme koşullarını, depozito detaylarını, kira süresini ve bakım sorumluluklarının dağılımını içerir. Belirli kira türleri veya süreleri için yazılı sözleşme yapılması zorunlu olabilir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenin bakım ve onarım yükümlülükleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kiralık mülkleri oturulabilir durumda tutmakla; yapıyı, tesisatı, elektrik sistemlerini ve temel hizmetleri çalışır durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren ve kiracı arasındaki bakım sorumluluklarının dağılımı, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiralık mülkler için gecikme ücreti ve ceza kuralları nelerdir?
Türkiye'de geciken kira ödemeleri için gecikme ücretleri ve cezalarla ilgili özel kurallar bulunmaktadır. Bunlar; zorunlu ödeme sürelerini, gecikme ücreti miktarlarındaki tavanları ve faiz oranlarına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Gecikme ücreti hükümleri kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeli ve uygulanabilir olması için yerel mevzuata uygun olmalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenlerin yapması gereken mülk bildirimleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kira sözleşmesi imzalanmadan önce potansiyel kiracılara mülk hakkında ilgili bilgileri açıklamak zorundadır. Gerekli bildirimler genellikle bilinen esaslı kusurları, çevresel tehlikeleri, geçmiş hasar geçmişini ve kiracının mülkü kullanımını ve yararlanmasını etkileyebilecek her türlü durumu kapsar.
Kılavuzun tamamını oku📬 Bu yasalar değiştiğinde bildirim alın
Ev sahibi-kiracı yasaları güncellendiğinde size e-posta göndereceğiz. Spam yok — sadece yasa değişiklikleri.
