Bakım, Onarım ve Esaslı Tadilat Yükümlülükleri (Türkiye)
Türkiye'deki kiralık konutlarda giderlerin yasal dağılımı. Kombi, boya, çatı bakımı kiraya verene; ampul, cam değişimi kiracıya aittir.
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve eğitim amaçlıdır. Yasal tavsiye niteliği taşımaz ve bu şekilde güvenilmemelidir. Yasalar sık sık değişir — her zaman mevcut düzenlemeleri doğrulayın ve durumunuza özel tavsiye için bulunduğunuz yerdeki lisanslı bir avukata danışın. Landager bir mülk yönetim platformudur, bir hukuk bürosu değildir.Bilgiler en son doğrulandı: May 2026.
Türk sisteminde, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (1 Temmuz 2012'den itibaren geçerli) uyarınca, kiralanan mülkün değerinin yasal sahibi, kendi dökülen demirbaşlarının ve binasının faturasını kiraya bağladığı tüketici kullanıcıya yükleyemez. İster yeni kombiden su fışkırsın, ister çatı dış yalıtım suyla evi dondursun, ister site aidatı havuz masrafı yönetimi olsun; kanun "Masrafı Kim Karşılar?" konusunda çok net bir zorlayıcılık (TBK 317) getirmiştir.
1. Kiracının Sorumlu Olduğu Giderler (Hafif ve Olağan)
Kiracı, kullanım ve kiralama ihtiyacı temelinde rutin esna sırasında bir tüketim payı ile eskittiği küçük bakımları kendi bütçesinden ustaya veya malzemeye vermekle yükümlüdür (TBK 317 uyarınca - "Temizlik ve bakım giderleri açısından olağan kullanımla sınırlı küçük harcamalar").
- Ev İçi Küçük Cam / Sigorta Arızaları: Camını top oynarken veya pencereyi iterken çatlatan, mutfak mermerine ağır bir tepsi atarak köşesini patlatan veya elektrik ampullerini veya iç oda priz çekirdek anahtarlarını yakıp bozan bir kiracı, mülk sahibine haber (fatura etme) bile vermeden tamirciyi kendisi bulup tamiri bütçesinden karşılamakla yasal olarak tek borçludur.
- Boya ve Yıpranma Değil (Ancak Aşırı Kirli Çıkış ve Hasar): Evi iade ederek çıkarken, kiracı badana rengi solmuş ve griye dönmüş 3 yıllık evin temizliğini üstlenir, boyasını kendisi temizletir! Aksine, kendi karaladığı duvara vidaladığı derin resim dübellerini kazıdığı matkap kırıkları ile mülk sahibi depozitoyu boyatır veya o çürük tahribatın doğrudan kesinti icrası ile onu ceza borçlusu yapar! (Genel olarak temiz bırakmak zorunludur).
- Rutin Site/Bina Yönetim Aidatları (Aidat): Kiracı, bina havuzunun temizliği, kapıda çöp torbası toplayan kapıcı maaşı gider faturası veya genel asansörün elektriği / temizliği gibi kendisinin "kullanım" faydası sağladığı rutin tüketim aidat faturalarını bina yöneticisinin defterinden zamanında bir IBAN nakdi ile üstlenir ve mülk sahibine rücu edemeden ("Kullanım Gider Payı") öder.
2. Kiraya Verenin Sorumluluğu (Büyük Çatı - Mülk Sahibine Ait Sabit Gider)
Evin sahibi (TBK uyarınca asıl kiraya veren) ise, bedelini kazanmak için verimli kıldığı evinin yapısındaki ana sütunlarındaki sakatlık ve yaşlanma bozulmalarının ("Büyük Onarım / Altyapı Yenileme") faturasını anında cüzdanından veya kiracının cebinden peşin yapılan o paranın bir sonraki kira banka havalesinden "haklı mahsup indirimi" ile finanse etmekle borçludur.
- Evden Ayrılmayan Sistemsel Arıza (Kombi / Tesisat Arızası): Eğer 2. yılda, kışın o soğuk Aralık ayında, banyodaki kombi kendi normal kullanımı içinden yıpranma ömrünü yitirir de motor / pompa yanmayı bozar ve paslanırsa ve bu dış bir sebepten değil, kullanım yılları ile ömrün bitmesinden kaynaklanıyorsa - Kiracı o kombinin yetkili servisindeki 5 bin ile 30 bin TL arasındaki tüm yedek parça revizyon maliyetinin ana tamirinden veya yeni makine tesisatının değişim faturasından en ufak bir muhatap değildir! Kiracı ustayı çağırır ve faturayı mülk sahibine gönderir (Mülk sahibi kiradan düş / ben göndereceğim der).
- Site Yatırımı, Asansör Yeni Motor Alımı, Mantolama Boya: Site yöneticileri tüm kat maliklerinden demirbaş yapısal bina ana boru ana duvar şemsiye yalıtımından dış badanasına kadar Demirbaş Fonu Bütçe tahsisi için sıradan temizlik için aidat denirken asansör arızası ana değişim yatırım payına 10 bin tl ("Demirbaş, Tamir Yatırım Yatırımları") yazarak istediklerinde - Kiracı bu fona bir kuruş bile elini sürmez.
- DASK Kamu Sigortası / Emlak Vergisi ve Çöp Tesisi Vergisi Harç Maliyetleri (Belediye Mülkü) Yatırımları Borç Vergileri Yıllık Toplamlardan Malik Sorumludur. Sadece kullandığı payı ödeyen kiracı, konutun veya binanın devlete olan asıl mülkiyet ve reel vergilerinden arındırılmıştır.
Bir sonraki belgeye geçin: Türkiye'de Gecikme Ücretleri ve Cezalar.
Kaynaklar ve Resmi Referanslar
Sıkça Sorulan Sorular
▶Türkiye'de kiraya verenin bakım ve onarım yükümlülükleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kiralık mülkleri oturulabilir durumda tutmakla; yapıyı, tesisatı, elektrik sistemlerini ve temel hizmetleri çalışır durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren ve kiracı arasındaki bakım sorumluluklarının dağılımı, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
▶Türkiye'deki temel kiraya veren-kiracı yasaları nelerdir?
Türkiye'deki kira ilişkileri Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmektedir. Kanun, kiracıları ekonomik açıdan daha zayıf taraf olarak kabul ederek onları koruma eğilimindedir. Bu rehber, mülk sahipleri ve kiraya verenler için temel uyumluluk gerekliliklerini kapsamaktadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenler için yasal tahliye süreci nasıldır?
Türkiye'deki tahliye süreci, kiraya verenlerin resmi yasal prosedürleri takip etmesini gerektirir. Geçerli tahliye nedenleri arasında genellikle kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesine aykırılık veya kiraya verenin mülkü kişisel kullanım ihtiyacı yer alır. Kiraya verenler usulüne uygun yazılı bildirimde bulunmalı, gerekli süreleri tanımalı ve duruma göre mahkeme veya icra dairesinden karar almalıdır. Kendi kendine tahliye yöntemleri (zorla tahliye) genel olarak yasaktır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kira artış sınırları ve tavanları nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne zaman ve nasıl kira artışı yapabileceğini düzenleyen özel kurallar bulunmaktadır. Bu kurallar; artış oranına ilişkin tavanları, asgari bildirim sürelerini ve artış sıklığına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Kiraya verenler, mevcut kira sözleşmelerinde kira artışı yaparken yürürlükteki tüm mevzuata uymak zorundadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de depozito kuralları ve iade süreleri nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne kadar depozito talep edebileceği, depozitonun nasıl muhafaza edilmesi gerektiği ve kira sözleşmesi sona erdikten sonra depozitonun iade süresi ile ilgili kurallar mevcuttur. Kiraya verenler, yapılan kesintilere ilişkin detaylı bir döküm sunmalı ve cezalardan kaçınmak için yasal sürelere uymalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de zorunlu kira sözleşmesi gereklilikleri nelerdir?
Türkiye'deki kira sözleşmeleri, yürürlükteki ulusal ve yerel yasalara uygun olmalıdır. Gerekli unsurlar genellikle tarafların isimlerini, mülkün tanımını, kira bedelini ve ödeme koşullarını, depozito detaylarını, kira süresini ve bakım sorumluluklarının dağılımını içerir. Belirli kira türleri veya süreleri için yazılı sözleşme yapılması zorunlu olabilir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiralık mülkler için gecikme ücreti ve ceza kuralları nelerdir?
Türkiye'de geciken kira ödemeleri için gecikme ücretleri ve cezalarla ilgili özel kurallar bulunmaktadır. Bunlar; zorunlu ödeme sürelerini, gecikme ücreti miktarlarındaki tavanları ve faiz oranlarına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Gecikme ücreti hükümleri kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeli ve uygulanabilir olması için yerel mevzuata uygun olmalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenlerin yapması gereken mülk bildirimleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kira sözleşmesi imzalanmadan önce potansiyel kiracılara mülk hakkında ilgili bilgileri açıklamak zorundadır. Gerekli bildirimler genellikle bilinen esaslı kusurları, çevresel tehlikeleri, geçmiş hasar geçmişini ve kiracının mülkü kullanımını ve yararlanmasını etkileyebilecek her türlü durumu kapsar.
Kılavuzun tamamını oku📬 Bu yasalar değiştiğinde bildirim alın
Ev sahibi-kiracı yasaları güncellendiğinde size e-posta göndereceğiz. Spam yok — sadece yasa değişiklikleri.
