Kira Sözleşmesi Geçerlilik Şartları (Türkiye)

Türkiye'de kira sözleşmeleri için birincil düzenleyici yasa, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'dur. Bu çerçevede, kira sözleşmesi, kiraya verenin bir mülkün kullanımını belirli veya belirsiz bir süre için kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği iki taraflı bir sözleşmedir.

1. Sözleşmenin Şekli: Sözlüye Karşı Yazılı

Türk Hukukunda, TBK'nın 12. Maddesi uyarınca genel ilke, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça sözleşmelerin herhangi bir şekil şartına tabi olmamasıdır. 299. Madde kirayı, kiraya verenin bir şeyin kullanımını kiracıya kira bedeli karşılığında bırakmayı üstlendiği bir sözleşme olarak tanımlar ve 300. Madde bu sözleşmelerin belirli veya belirsiz süreli olabileceğini belirtir. Sonuç olarak, anahtar teslimi ile birlikte yapılan sözlü bir anlaşma yasal olarak geçerli ve bağlayıcıdır.

Ancak, sözlü anlaşmalara güvenmek, ispat yükü açısından önemli riskler taşır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100 Sayılı Kanun, 200. Madde) uyarınca, belirli bir parasal eşiği (2024 yılı için 23.450 TL) aşan taleplerin yazılı belge (senetle ispat) ile kanıtlanması gerekir. Bir uyuşmazlık durumunda, Sulh Hukuk Mahkemeleri aşağıdaki konularda yazılı delil isteyecektir:

• Kararlaştırılan kira bedeli ve sonraki artış oranları.
• Ödenen depozito miktarı.
• Kiracılığın başlangıç ve bitiş tarihlerinin kesinliği.

Piyasada standart kırtasiye formları yaygın olarak kullanılsa da, hukuki belirsizlikleri önlemek için kapsamlı bir yazılı sözleşme hazırlanması şiddetle tavsiye edilir.

2. Belirli Süreliye Karşı Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Türk hukuku, iki temel kira yapısı arasında ayrım yapar:

• Belirli Süreli Kira Sözleşmesi: Bitiş tarihinin açıkça belirtildiği bir anlaşmadır (örneğin, "1 yıl" veya "31 Aralık 2025 tarihinde sona erecek"). TBK'nın 347. Maddesi uyarınca, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla otomatik olarak bir yıl daha uzar. Kiraya veren, sürenin sona ermesine dayanarak, 10. uzama yılının sonuna kadar sözleşmeyi feshedemez; bu noktada, uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak feshedebilir.
• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi: Bitiş tarihinin belirlenmediği bir anlaşmadır. Bu durum, kiraya verenler için genellikle hukuki bir risk olarak görülür, çünkü bu tür kiraları feshetmek, kesin belgeleme olmaksızın yönetilmesi zor olabilecek katı 6 aylık fesih sürelerine ve özel bildirim şartlarına uymayı gerektirir.

3. Noter Onayı ve Tahliye Taahhütnameleri

Her iki tarafça imzalanan adi yazılı bir sözleşme yasal olarak geçerli olsa da, noter onayı ek güvenlik sağlar:

• Noter Onaylı Kira Sözleşmesi: İmzaların bir noter (Noter) tarafından tasdik edilmesi, taraflardan herhangi birinin daha sonra imzasının geçerliliğini inkar etmesini önler ve bu da hukuki süreçleri hızlandırabilir.
• Tahliye Taahhütnamesi: Bu, kiracının belirli bir tarihte mülkü boşaltacağını beyan ettiği ayrı bir belgedir. TBK'nın 352. Maddesi uyarınca geçerli olabilmesi için yazılı olması, tahliye için belirli bir tarih belirtmesi ve kiralanan mülkün kiracıya tesliminden sonra imzalanması gerekir. Kira sözleşmesiyle eş zamanlı olarak imzalanması onu geçersiz kılsa da, 1-3 aylık bir bekleme süresi için yasal bir şart yoktur. Noter onaylı olması durumunda, bu taahhüt, kiracının mülkü boşaltmaması halinde kiraya verenin İcra Daireleri aracılığıyla doğrudan icra takibi başlatmasına olanak tanır ve uzun mahkeme süreçlerini atlar.

4. Zorunlu Arabuluculuk Şartı

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, 6325 Sayılı Kanun (Madde 18/B) uyarınca, Sulh Hukuk Mahkemelerinde kira ilişkilerinden kaynaklanan herhangi bir dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu bir ön şart (dava şartı) haline gelmiştir. Bu şart, mahkeme kararı olmaksızın doğrudan icra takibi yoluyla tahliye dışındaki tüm kira ile ilgili uyuşmazlıklar için geçerlidir.

Bir sonraki belgeye geçin: Türkiye'de Bakım ve Onarım YükümlülükleriÖnizleme mevcut değil.