Kira Sözleşmesi Geçerlilik Şartları (Türkiye)

Türk yasalarına göre, Türk Borçlar Kanunu uyarınca bir "Kira Sözleşmesi", kiraya verenin bir şeyin (kiralık bir konutun) kullanılmasını belirli veya belirsiz bir süre için kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık "kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi" üstlendiği karşılıklı bir anlaşmadır.

1. Sözleşmenin Şekli: (Sözlü veya Yazılı Geçerlilik)

Türk Hukukunda kural olarak, konut veya çatılı iş yeri kira sözleşmesi yapılması herhangi bir özel şekil şartına tabi değildir. Sokakta iki kişi nakit para üzerinden sözlü olarak anlaşsa ve mülk sahibi anahtarı sözlü olarak teslim etse bile, imza dahi atılmadan yasal bir kira sözleşmesi doğmuş ve geçerli bir şekilde kurulmuş sayılır.

• Ancak, bu durum büyük bir ispat tuzağı ve tehlikesidir. Kira artış oranlarının ne olduğu, ne kadar depozito alındığı ve en önemlisi "Evin hangi tarihte boşaltıldığı ve mülk sahibinin ne zaman girdiği (Tarihli Tahliye)" konusundaki davalarda ispat yükü zorlaştığından; Hukuk Mahkemeleri (Hukuk Muhakemeleri Kanunu - Senetle İspat Sınırı Kuralı); KİRA SÖZLEŞMELERİNİN YAZILI OLARAK (KAĞIT ÜZERİNDE VE İMZALI) YAPILMASINI BİR ZORUNLULUK OLARAK GÖRÜR veya çok kesin ve güçlü bir banknot açıklaması ile gönderilen derin banka havalesi açıklamaları talep edilir!
• Türkiye'de günlük pratik piyasalardaki sistem, emlakçılar veya profesyonel danışmanlıklar tarafından kırtasiyelerden alınan standart basılı formlar (Kırtasiye Tipi Form) üzerine imzalanır.

2. Belirli Süreli mi yoksa Belirsiz Süreli Kira mı?

Piyasada genel olarak bilinen kural "Sözleşmeye mutlaka tarih atılmasıdır (Örn. 1 Ocak 2024 - 1 Ocak 2025)":

• Belirli Süreli Kira: İçinde "1 yıl", "5 yıl" veya "Şu tarihte bitecek" yazan kağıt sözleşme. Kiracı yasal olarak güvencededir ve kira süresi geldiğinde "vakit doldu, bana lazım, çık Asiye" denilerek zorla dışarı atılmaya karşı otomatik uzama koruması vardır; otomatik olarak uzayarak 10 yıla kadar birer yıl eklenir.
• Belirsiz Süreli Kira: (Çok riskli). Dönemin başlangıcı vardır ancak bitiş tarihi belirlenmemiştir veya daha sonra yazılı hale getirilmeden sözlü olarak eve konulan sözleşmeler bu duruma düşer! Bu modelde, Tahliye mekanizmalarında yıl sonunu bulacak baz günü belirlemek, dönem hesabını yapmak veya artış endeksini belirlemek oldukça belgesiz olduğu için çok zordur! Mülk sahipleri her yıl zorlu 6 aylık fesih bildirimi tebligatları için mücadele ederler!

3. Ek Belgeler ve Noter Sistemi (Taahhütnamenin Noter Onayı)

Taraflar karşılıklı olarak isimlerini, TC kimlik numaralarını ve karşılıklı imzalarını sıradan bir A4 kağıdına yazıp imzalatsalar bile, sözleşme ev için yasal olarak tamamdır ve kurulu bir belge üzerinde tam geçerlidir. Ancak Noter zorunluluğu şuradadır: Eğer malik "Nasıl olsa daha sonra imzayı ben atmadım diyerek beni oyalamasın ve bir avukatla tahliyede 3 yıl bekletmesin" derse, Taraflar Noter huzurunda Onaylatarak ve Suret alarak Noter sistemini güvence altına alırlar.

Bu Noter'de sözleşmeden bağımsız olarak (tahliyenin kesin olarak isteneceği aydan en az çok gün önce veya kira onay imzalarından veya evde oturup taşındıktan en az 1-3 ay sonra) Noter'e gidilerek (ayrı bir belge, içinde evrak olmayan kendi kağıdı): TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ (Sözleşme dışı - Tahliye Edeceğim Beyanı) imzalatılır! Bu sistem Türkiye'de hukuk kurtarıcısıdır ve eğer kiracı o gün çıkmazsa, mazeretsiz tek kalemle icraya sürükler!

Bir sonraki belgeye geçin: Türkiye'de Bakım ve Onarım YükümlülükleriÖnizleme mevcut değil.