Trục xuất thương mại Việt Nam: Chấm dứt và Giải quyết

Việc chấm dứt hợp đồng thuê thương mại và trục xuất tại Việt Nam chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (Số 29/2023/QH15) và Bộ luật Dân sự 2015 (Số 91/2015/QH13). Trong khi Bộ luật Dân sự cung cấp các nguyên tắc hợp đồng chung, Luật Kinh doanh Bất động sản là luật chuyên ngành (lex specialis) điều chỉnh việc cho thuê bất động sản thương mại. Quá trình này được giải quyết thông qua đàm phán, trọng tài hoặc tòa án.

Các căn cứ để chấm dứt hợp đồng thuê thương mại

Theo Điều 27 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nếu bên thuê thực hiện bất kỳ hành vi nào sau đây:

Thời hạn thông báo

Một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê thương mại phải thông báo cho bên kia. Theo Điều 27.2 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, thời hạn thông báo theo luật định là ít nhất 30 ngày trước, trừ khi các bên đã thỏa thuận một thời hạn thông báo khác trong hợp đồng.

Ngoài ra, theo Điều 428 của Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại nếu bên kia vi phạm 'nghiêm trọng' các nghĩa vụ, với điều kiện bên chấm dứt phải thông báo ngay cho bên kia.

Các phương thức giải quyết tranh chấp

Trọng tài thương mại

Hầu hết các hợp đồng thuê thương mại lớn đều bao gồm điều khoản trọng tài, được ưu tiên vì:

• Nhanh hơn các thủ tục tại tòa án
• Thông tin doanh nghiệp được giữ bí mật
• Các phán quyết có hiệu lực thi hành

Các trung tâm trọng tài phổ biến:

• VIAC — Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam
• SIAC — Trung tâm Trọng tài Quốc tế Singapore

Thủ tục tại tòa án

• Tòa án Nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh
• Được áp dụng khi không có điều khoản trọng tài. Nếu người thuê từ chối trả lại mặt bằng sau khi chấm dứt hợp đồng hợp pháp, bên cho thuê phải nộp đơn kiện để có được lệnh thu hồi tài sản có hiệu lực thi hành.

Điều khoản chấm dứt hợp đồng trước hạn (Break Clauses)

Hợp đồng thuê thương mại nên quy định rõ ràng:

• Quyền chấm dứt sớm cho mỗi bên
• Các khoản phạt khi chấm dứt sớm
• Các yêu cầu về thông báo
• Nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng nguyên trạng

Các thực hành tốt nhất

1. Hợp đồng toàn diện — Xác định rõ ràng mọi kịch bản chấm dứt hợp đồng theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
2. Điều khoản trọng tài — Ưu tiên trọng tài để giải quyết nhanh chóng hơn.
3. Thông báo bằng văn bản — Luôn duy trì bằng chứng tài liệu về thời hạn thông báo 30 ngày.
4. Tư vấn pháp lý — Tham khảo ý kiến luật sư trước khi chấm dứt bất kỳ hợp đồng thuê nào.

Landager hỗ trợ như thế nào

Landager giúp quản lý các cột mốc hợp đồng, tạo thông báo chấm dứt và lưu trữ hồ sơ pháp lý — đảm bảo quy trình trục xuất thương mại của bạn tuân thủ các thủ tục pháp lý hợp lệ.

Quay lại Tổng quan về Bất động sản Thương mại Việt NamKhông có bản xem trước.