Yêu cầu Hợp đồng Thuê Thương mại Việt Nam: Cấu trúc, NNN

Được điều chỉnh chủ yếu bởi Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024), các hợp đồng thuê thương mại tại Việt Nam có quyền tự do hợp đồng đáng kể và đòi hỏi việc soạn thảo cẩn thận. Các cấu trúc quốc tế như hợp đồng thuê NNN (Triple Net) có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận hợp đồng giữa các bên.

Yêu cầu về hình thức

Các cấu trúc thuê phổ biến

Thuê trọn gói (Gross Lease)

• Giá thuê bao gồm tất cả các chi phí vận hành
• Phổ biến cho các văn phòng nhỏ

Thuê thuần (Net Lease)

• Người thuê trả một số chi phí bổ sung (thuế, bảo hiểm hoặc bảo trì)
• Phổ biến cho các không gian bán lẻ

Thuê thuần ba lớp (Triple Net - NNN Lease)

• Người thuê trả thuế, bảo hiểm và chi phí bảo trì
• Phổ biến cho các bất động sản công nghiệp và bán lẻ lớn
• Không phải là một thuật ngữ pháp lý chính thức tại Việt Nam — phải được định nghĩa rõ ràng trong hợp đồng

Các điều khoản bắt buộc

1. Thông tin các bên — Tên công ty, mã số thuế, người đại diện theo pháp luật
2. Mô tả tài sản — Địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng được phép
3. Giá thuê — Bằng VNĐ, lịch thanh toán, cơ chế điều chỉnh giá
4. Thời hạn — Ngày bắt đầu, ngày kết thúc, điều kiện gia hạn
5. Tiền đặt cọc — Số tiền và điều kiện hoàn trả
6. Bảo trì — Phân chia trách nhiệm rõ ràng
7. Chấm dứt hợp đồng — Căn cứ và quy trình
8. Giải quyết tranh chấp — Trọng tài hoặc tòa án

Các điều khoản đặc biệt được khuyến nghị

• Thời gian hoàn thiện (Fit-out period) — Khoảng thời gian miễn phí để hoàn thiện nội thất
• Điều khoản phá vỡ (Break clause) — Quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn
• Quyền ưu tiên từ chối (Right of first refusal) — Ưu tiên được gia hạn hợp đồng
• Điều khoản không cạnh tranh — Các hạn chế đối với đối thủ cạnh tranh trong cùng tòa nhà
• Chuyển nhượng/Cho thuê lại — Các điều kiện để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại

Quy định về tiền tệ

Giá thuê phải được định danh và thanh toán bằng Đồng Việt Nam (VND) (Thông tư 32/2013/TT-NHNN, Điều 3). Trong lãnh thổ Việt Nam, tất cả các giao dịch, niêm yết và định giá trong hợp đồng không được thực hiện bằng ngoại tệ, trừ các trường hợp được phép cụ thể.

Các thực hành tốt nhất

1. Thuê tư vấn pháp lý — Nhờ một luật sư chuyên trách soạn thảo hoặc xem xét hợp đồng
2. Thẩm định kỹ lưỡng (Due diligence) — Kiểm tra tất cả các tài liệu pháp lý của tài sản
3. Hợp đồng song ngữ — Cung cấp bản tiếng Anh cho người thuê là người nước ngoài
4. Bàn giao chi tiết — Bao gồm hình ảnh/video kèm theo biên bản bàn giao

Quay lại Tổng quan về Bất động sản Thương mại Việt NamKhông có bản xem trước.