Yêu cầu Hợp đồng Thuê Thương mại Việt Nam: Cấu trúc, NNN
Hướng dẫn về các yêu cầu hợp đồng thuê thương mại tại Việt Nam bao gồm cấu trúc hợp đồng, các điều khoản bắt buộc, hợp đồng thuê NNN và các quy định về tiền tệ.
Tuyên bố Miễn trừ Trách nhiệm Pháp lý
Nội dung này chỉ dành cho mục đích thông tin và giáo dục chung. Nó không cấu thành tư vấn pháp lý và không nên dựa vào đó. Luật pháp thường xuyên thay đổi — luôn xác minh các quy định hiện hành và tham khảo ý kiến luật sư có giấy phép hành nghề tại khu vực của bạn để được tư vấn cụ thể cho tình huống của bạn. Landager là một nền tảng quản lý bất động sản, không phải là một công ty luật.Thông tin được xác minh lần cuối: May 2026.
Được điều chỉnh chủ yếu bởi Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024), các hợp đồng thuê thương mại tại Việt Nam có quyền tự do hợp đồng đáng kể và đòi hỏi việc soạn thảo cẩn thận. Các cấu trúc quốc tế như hợp đồng thuê NNN (Triple Net) có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận hợp đồng giữa các bên.
Yêu cầu về hình thức
Các cấu trúc thuê phổ biến
Thuê trọn gói (Gross Lease)
- Giá thuê bao gồm tất cả các chi phí vận hành
- Phổ biến cho các văn phòng nhỏ
Thuê thuần (Net Lease)
- Người thuê trả một số chi phí bổ sung (thuế, bảo hiểm hoặc bảo trì)
- Phổ biến cho các không gian bán lẻ
Thuê thuần ba lớp (Triple Net - NNN Lease)
- Người thuê trả thuế, bảo hiểm và chi phí bảo trì
- Phổ biến cho các bất động sản công nghiệp và bán lẻ lớn
- Không phải là một thuật ngữ pháp lý chính thức tại Việt Nam — phải được định nghĩa rõ ràng trong hợp đồng
Các điều khoản bắt buộc
- Thông tin các bên — Tên công ty, mã số thuế, người đại diện theo pháp luật
- Mô tả tài sản — Địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng được phép
- Giá thuê — Bằng VNĐ, lịch thanh toán, cơ chế điều chỉnh giá
- Thời hạn — Ngày bắt đầu, ngày kết thúc, điều kiện gia hạn
- Tiền đặt cọc — Số tiền và điều kiện hoàn trả
- Bảo trì — Phân chia trách nhiệm rõ ràng
- Chấm dứt hợp đồng — Căn cứ và quy trình
- Giải quyết tranh chấp — Trọng tài hoặc tòa án
Các điều khoản đặc biệt được khuyến nghị
- Thời gian hoàn thiện (Fit-out period) — Khoảng thời gian miễn phí để hoàn thiện nội thất
- Điều khoản phá vỡ (Break clause) — Quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn
- Quyền ưu tiên từ chối (Right of first refusal) — Ưu tiên được gia hạn hợp đồng
- Điều khoản không cạnh tranh — Các hạn chế đối với đối thủ cạnh tranh trong cùng tòa nhà
- Chuyển nhượng/Cho thuê lại — Các điều kiện để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại
Quy định về tiền tệ
Giá thuê phải được định danh và thanh toán bằng Đồng Việt Nam (VND) (Thông tư 32/2013/TT-NHNN, Điều 3). Trong lãnh thổ Việt Nam, tất cả các giao dịch, niêm yết và định giá trong hợp đồng không được thực hiện bằng ngoại tệ, trừ các trường hợp được phép cụ thể.
Các thực hành tốt nhất
- Thuê tư vấn pháp lý — Nhờ một luật sư chuyên trách soạn thảo hoặc xem xét hợp đồng
- Thẩm định kỹ lưỡng (Due diligence) — Kiểm tra tất cả các tài liệu pháp lý của tài sản
- Hợp đồng song ngữ — Cung cấp bản tiếng Anh cho người thuê là người nước ngoài
- Bàn giao chi tiết — Bao gồm hình ảnh/video kèm theo biên bản bàn giao
Nguồn & Tài liệu tham khảo chính thức
Các câu hỏi thường gặp
▶Các quy định pháp luật trọng yếu về quan hệ chủ nhà - khách thuê tại Việt Nam là gì?
Lĩnh vực cho thuê nhà ở tại Việt Nam được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) và Bộ luật Dân sự 2015. Năm 2026 đánh dấu giai đoạn thực thi nghiêm ngặt các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy đối với các tòa nhà chung cư và nhà ở nhiều căn hộ. Hướng dẫn này bao gồm các yêu cầu tuân thủ thiết yếu đối với chủ sở hữu bất động sản và bên cho thuê.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Quy trình trục xuất hợp pháp đối với bên cho thuê tại Việt Nam như thế nào?
Quy trình trục xuất tại Việt Nam yêu cầu bên cho thuê phải tuân thủ các thủ tục pháp lý chính thức. Các căn cứ hợp lệ thường bao gồm việc không thanh toán tiền thuê, vi phạm hợp đồng thuê hoặc chủ nhà có nhu cầu sử dụng bất động sản cho mục đích cá nhân. Bên cho thuê phải gửi thông báo bằng văn bản hợp lệ, cho phép thời gian khắc phục (nếu có) và có thể cần phải có quyết định của tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền. Các hành vi tự ý trục xuất thường bị nghiêm cấm.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Các giới hạn và mức trần tăng giá thuê tại Việt Nam là gì?
Việt Nam có các quy định cụ thể điều chỉnh thời điểm và cách thức bên cho thuê được phép tăng giá thuê. Các quy định này có thể bao gồm mức trần phần trăm tăng giá, thời hạn thông báo tối thiểu và hạn chế về tần suất tăng giá. Bên cho thuê phải tuân thủ tất cả các quy định hiện hành khi tăng giá thuê đối với các hợp đồng đang thực hiện.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Các quy định về tiền đặt cọc và thời hạn hoàn trả tại Việt Nam là gì?
Việt Nam có các quy định quản lý mức tiền đặt cọc mà bên cho thuê được phép thu, cách thức lưu giữ hoặc bảo đảm tiền cọc và thời hạn hoàn trả tiền cọc sau khi kết thúc hợp đồng thuê. Bên cho thuê phải cung cấp bảng kê chi tiết các khoản khấu trừ và tuân thủ mọi thời hạn theo luật định để tránh các hình thức xử phạt.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Các yêu cầu bắt buộc đối với hợp đồng thuê tại Việt Nam là gì?
Hợp đồng thuê tại Việt Nam phải tuân thủ các quy định pháp luật quốc gia và địa phương có liên quan. Các nội dung bắt buộc thường bao gồm thông tin các bên, mô tả bất động sản, giá thuê và phương thức thanh toán, chi tiết tiền đặt cọc, thời hạn thuê và phân định trách nhiệm bảo trì. Hợp đồng thuê bằng văn bản có thể là yêu cầu bắt buộc đối với một số loại hình hoặc thời hạn thuê nhất định.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Nghĩa vụ bảo trì và sửa chữa của bên cho thuê tại Việt Nam là gì?
Bên cho thuê tại Việt Nam thường có nghĩa vụ duy trì bất động sản cho thuê trong tình trạng có thể ở được, đảm bảo kết cấu, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện và các dịch vụ thiết yếu hoạt động bình thường. Việc phân định cụ thể trách nhiệm bảo trì giữa bên cho thuê và khách thuê cần được ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng thuê.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Các quy định về phí chậm trả và tiền phạt đối với bất động sản cho thuê tại Việt Nam là gì?
Việt Nam có các quy định cụ thể liên quan đến phí chậm trả và tiền phạt đối với tiền thuê quá hạn. Các quy định này có thể bao gồm thời gian ân hạn bắt buộc, mức trần phí chậm trả và hạn chế đối với việc tính lãi suất. Các điều khoản về phí chậm trả cần được quy định rõ ràng trong hợp đồng thuê và phải tuân thủ các quy định địa phương để đảm bảo tính thực thi.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Bên cho thuê tại Việt Nam bắt buộc phải công khai những thông tin gì về bất động sản?
Bên cho thuê tại Việt Nam phải công khai các thông tin liên quan đến bất động sản cho khách thuê tiềm năng trước khi ký kết hợp đồng. Các thông tin bắt buộc thường bao gồm các khiếm khuyết vật chất đã biết, các mối nguy hại về môi trường, lịch sử hư hại trước đó và bất kỳ điều kiện nào có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng và hưởng dụng bất động sản của khách thuê.
Đọc hướng dẫn đầy đủ📬 Nhận thông báo khi những luật này thay đổi
Chúng tôi sẽ gửi email cho bạn khi luật chủ nhà-người thuê cập nhật tại Không spam — chỉ có thay đổi luật.
