Gewerbliche Instandhaltungspflichten in Bremen: Dach und Fach
Instandhaltungspflichten in bayerischen Gewerbemietverträgen in Bremen: Reparaturen, Dach und Fach sowie Modernisierungen.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: April 2026.
Im gewerblichen Mietrecht in der Freien Hansestadt Bremen ist die Verteilung der Instandhaltungslasten weitgehend den Vertragsparteien überlassen. Während im Wohnraummietrecht der Vermieter fast alle Reparaturen schuldet, können im Gewerbe (insbesondere bei Logistik- oder Büroimmobilien) weite Teile der Instandhaltung auf den Mieter übertragen werden.
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
1. Die gesetzliche Grundregel (§ 535 BGB)
Ohne abweichende Vereinbarung im Mietvertrag muss der Vermieter das Objekt während der gesamten Mietzeit instand halten. Dies umfasst in Bremen:
- Die Gebäudesubstanz (Dach, Wände, Fenster).
- Die haustechnischen Anlagen (Heizung, Aufzug, Brandschutz).
- Die Schönheitsreparaturen.
2. Vertragliche Umgestaltung
In Bremer Gewerbemietverträgen wird diese Last meist neu verteilt:
Inneninstandhaltung
Vermieter können die Instandhaltung und Instandsetzung innerhalb der Mieträume (Bodenbeläge, Innentüren, Sanitär- und Elektroinstallation in den Einheiten) wirksam auf den Mieter übertragen.
Dach und Fach
Die Instandhaltung der äußeren Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fundament) wird oft als „Dach und Fach“ bezeichnet.
- In Standardverträgen (AGB): Eine Übertragung auf den Mieter ist hier oft unwirksam.
- Individualvereinbarungen: Nur wenn die Klausel im Einzelnen ausgehandelt wurde (typisch für Triple-Net-Verträge), kann der Mieter auch für die äußere Hülle verantwortlich gemacht werden.
3. Wartungskosten
Die regelmäßige Wartung technischer Anlagen (z. B. Klimaanlagen, Brandschutztüren, Fettabscheider in der Gastronomie) wird in Bremen fast immer vertraglich dem Mieter auferlegt oder über die Betriebskosten umgelegt.
4. Modernisierung im Gewerbe
Im Gegensatz zum Wohnraumrecht gibt es für gewerbliche Immobilien keine gesetzliche Modernisierungsumlage (§ 559 BGB gilt nicht).
- Erhöhungen wegen energetischer Sanierung müssen im Vertrag explizit geregelt sein.
- Ohne vertragliche Grundlage müssen Modernisierungen einvernehmlich vereinbart werden, wenn sie zu einer Mieterhöhung führen sollen.
5. Mietminderung im Gewerbe
Das Recht zur Mietminderung bei Mängeln kann im Gewerbemietrecht weitgehender eingeschränkt werden als bei Wohnraum. Häufig wird vereinbart, dass der Mieter die volle Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen muss und Minderungsansprüche separat geltend machen muss, um den Cashflow des Vermieters zu sichern.
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