Lois locatives Ontario : Guide propriétaires immobiliers

Le marché locatif de l'Ontario est principalement régi par la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation (LLUH), entrée en vigueur le 31 janvier 2007. Bien que la Loi de 2025 visant à lutter contre les retards et à accélérer la construction (projet de loi 60) ait reçu la sanction royale le 27 novembre 2025, les modifications qu'elle apporte à la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation ne sont pas encore en vigueur. Les règles précédentes de la LLUH continuent de s'appliquer jusqu'à ce que ces changements soient proclamés, parallèlement aux initiatives provinciales et fédérales de protection des locataires.

1. Dépôts de loyer (Règle du dernier mois)

Il est interdit aux propriétaires de l'Ontario d'exiger des « dépôts de garantie » ou des « dépôts pour dommages ».

• Autorisé : Un dépôt pour le loyer du dernier mois (LLM) égal à un mois de loyer (LLUH art. 106).
• Intérêts : Les propriétaires doivent verser des intérêts annuels sur le dépôt du LLM au même taux que le taux légal d'augmentation des loyers annuel (art. 106(6)).
• Interdit : Dépôts pour clés dépassant le coût réel de remplacement ; dépôts pour animaux de compagnie (art. 14) ; frais de nettoyage.

2. Augmentations de loyer (Plafond 2026)

La plupart des logements résidentiels en Ontario sont assujettis au taux légal d'augmentation des loyers annuel (art. 120).

• Taux légal 2026 : 2,1 %.
• Préavis : Nécessite un préavis écrit de 90 jours via le formulaire N1 (art. 116).
• Exemption : Les logements occupés pour la première fois à des fins résidentielles après le 15 novembre 2018 sont généralement exemptés du plafond du taux légal (art. 6.1).

3. Expulsion et réformes du projet de loi 60

Les expulsions sans ordonnance sont strictement illégales ; toutes les expulsions doivent être ordonnées par la Commission de la location immobilière (CLI).

• Non-paiement (N4) : Le délai de grâce accordé à un locataire pour payer les arriérés de loyer après avoir reçu un avis N4 de résiliation de la location pour non-paiement du loyer est actuellement de 14 jours. La réduction proposée à 7 jours en vertu du projet de loi 60 n'est pas encore en vigueur.
• Usage personnel du propriétaire (N12) : Pour l'usage personnel du propriétaire, un avis N12 exige un préavis minimum de 60 jours. Le propriétaire doit également verser une indemnité au locataire égale à un mois de loyer à la date de résiliation spécifiée dans l'avis N12 ou avant, ou offrir un autre logement locatif acceptable. La disposition du projet de loi 60 qui supprimerait l'exigence d'indemnisation si un préavis de 120 jours ou plus est donné n'est pas encore en vigueur.

4. Bail standard obligatoire

Les propriétaires doivent utiliser le bail standard de l'Ontario pour la plupart des locations privées (art. 12.1). Le défaut de fournir une copie signée dans les 21 jours suivant la demande écrite d'un locataire permet à ce dernier de retenir un mois de loyer.

5. Entretien et « santé et sécurité »

Les propriétaires doivent maintenir les propriétés en « bon état de réparation » et propres à l'habitation (art. 20). Il n'y a actuellement aucune exigence pour les locataires de payer 50 % des arriérés réclamés à la CLI avant de pouvoir soulever des contre-prétentions d'entretien lors d'une audience d'expulsion. Ce changement proposé en vertu du projet de loi 60 n'est pas encore en vigueur.