Expulsions commerciales au Nouveau-Brunswick : Déchéance et réentrée

Le processus d'expulsion des locataires commerciaux au Nouveau-Brunswick repose sur la Loi sur les propriétaires et les locataires (en vigueur le 31 décembre 1974) et les clauses de défaut spécifiques intégrées dans le bail commercial. Contrairement aux expulsions résidentielles — qui suivent des avis statutaires rigides appliqués par le Bureau des relations entre locataires et propriétaires (BRLP) — les expulsions commerciales offrent aux propriétaires des recours plus rapides et plus robustes, généralement traités par la Cour du Banc du Roi.

Non-paiement du loyer : Droit de réentrée

Dans les locations commerciales, si un locataire ne paie pas le loyer, le principal recours dont dispose un propriétaire est la déchéance du bail, généralement exercée par le droit de réentrée.

Si un bail commercial décrit correctement les conditions de défaut, un propriétaire est rarement tenu d'attendre 15 ou 30 jours pour agir en cas de loyer impayé.

Exercer la réentrée

Si le locataire fait défaut sur le loyer, le bail dicte souvent que le propriétaire peut immédiatement, ou après un très court délai de grâce (par exemple, 3 à 5 jours), réentrer paisiblement dans les locaux, changer les serrures et résilier le bail.

Mises en garde juridiques :

• Réparation de déchéance : La Loi sur les propriétaires et les locataires permet au locataire verrouillé de demander au tribunal une « réparation de déchéance ». Si le locataire paie tous les arriérés et les frais juridiques du propriétaire avant un jugement final, le tribunal rétablira généralement le bail et permettra au locataire de réintégrer les lieux.
• Entrée paisible : L'expulsion par les propres moyens du propriétaire (changement de serrures) est risquée. Elle doit se faire de manière paisible. Si le locataire est présent et proteste, le propriétaire ne peut pas utiliser la force ou l'intimidation et doit s'appuyer sur une expulsion formelle ordonnée par le tribunal.

Violation d'autres termes du bail (défauts non monétaires)

Lorsqu'un locataire commercial enfreint des clauses non monétaires (telles que la violation des restrictions d'utilisation, le défaut de maintenir une assurance commerciale ou la cession du bail sans permission), le propriétaire se fonde toujours sur le bail et la Loi sur les propriétaires et les locataires.

Les exigences de préavis : Avant qu'un propriétaire ne puisse résilier le bail ou réintégrer la propriété pour une violation non monétaire, il est légalement tenu de signifier un avis écrit formel qui :

1. Spécifie la violation exacte de l'engagement reprochée.
2. Si la violation est susceptible d'être réparée, exige du locataire qu'il y remédie.
3. Spécifie le délai dans lequel le locataire doit corriger le défaut (qui doit être « raisonnable »).

Si le locataire ne remédie pas à la situation dans le délai raisonnable/indiqué, le propriétaire peut procéder à la résiliation du bail et demander la possession par l'intermédiaire des tribunaux.

Maintien dans les lieux

Lorsqu'un bail commercial expire naturellement, aucun préavis n'est généralement requis ; le locataire doit simplement quitter les lieux.

Si un locataire refuse délibérément de quitter les lieux après la détermination du terme, et que le propriétaire a fourni un avis écrit exigeant la possession, la Loi sur les propriétaires et les locataires du Nouveau-Brunswick impose de lourdes pénalités. En vertu de l'article 56, le locataire peut être tenu de payer au propriétaire le double de la valeur annuelle de la propriété pour la durée pendant laquelle il reste en possession illégalement. L'article 62 décrit le processus pour intenter des procédures sommaires de possession et le paiement de cette double valeur après qu'une demande de possession a été signifiée.

Saisie pour loyer (Saisir les biens du locataire)

Les propriétaires commerciaux du Nouveau-Brunswick disposent d'un recours unique de common law connu sous le nom de « saisie » ou « saisie pour loyer ».

Si un locataire commercial doit du loyer, un propriétaire peut légalement entrer dans les locaux, saisir les biens et équipements du locataire et les vendre aux enchères pour recouvrer les arriérés en souffrance.

Des limitations strictes s'appliquent :

• Vous ne pouvez saisir que pour le loyer de base impayé, et non pour le loyer futur, les dommages-intérêts pour rupture de contrat ou les frais de gestion impayés (sauf si le bail définit spécifiquement ces frais comme du « loyer »).
• En vertu de l'article 21 de la Loi sur les propriétaires et les locataires, un propriétaire peut saisir pour le loyer dû et en souffrance dans les six mois suivant la détermination du bail, à condition que certaines conditions soient remplies.
• Vous devez suivre des procédures légales strictes concernant l'inventaire des biens saisis, la notification de la saisie et l'utilisation d'huissiers agréés. La saisie de biens erronés (par exemple, des biens appartenant à un tiers en consignation) crée une responsabilité massive pour le propriétaire.

Comment Landager peut vous aider

La gestion de propriétés au Nouveau-Brunswick présente des défis administratifs uniques, notamment l'exigence de remettre tous les dépôts de garantie résidentiels au Tribunal des locations résidentielles de Service Nouveau-Brunswick dans les 15 jours suivant leur perception. Le non-respect de ce délai constitue une violation de conformité. La plateforme complète de Landager aide les propriétaires du Nouveau-Brunswick en automatisant entièrement le suivi de ces délais cruciaux pour les dépôts, assurant des opérations fluides. De plus, la plateforme gère de manière experte les calendriers de préavis complexes — tels que le préavis obligatoire de 6 mois pour les augmentations de loyer ou le préavis précis de 15 jours pour quitter les lieux en cas de non-paiement — en conservant des registres numériques impeccables de toutes les communications. Qu'il s'agisse de gérer un portefeuille résidentiel multifacette ou de superviser des baux commerciaux, Landager vous protège des erreurs administratives coûteuses et garantit que vous disposez toujours d'une documentation rigoureuse et conforme aux réglementations, facilement accessible.

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