Frais de retard commerciaux au Nouveau-Brunswick : Pénalités

Contrairement aux propriétés résidentielles, où la loi du Nouveau-Brunswick limite strictement les frais de retard aux frais bancaires RSF directs, les locations commerciales — régies par la Loi sur les propriétaires et les locataires (en vigueur le 1er juillet 1973) — sont libres d'appliquer des pénalités agressives de retard, à condition que ces pénalités soient explicitement inscrites dans le bail commercial.

La légalité des frais de retard commerciaux

Dans le secteur commercial, en vertu de la common law canadienne, les tribunaux considèrent généralement les frais de retard non comme des pénalités illégales, mais comme des « dommages-intérêts liquidés » conçus pour compenser le propriétaire pour la charge administrative et la perte de capital associées aux paiements tardifs. Pour être exécutoires, ces frais doivent représenter une véritable préévaluation de la perte du propriétaire plutôt qu'une mesure punitive, et ne doivent pas être abusifs en vertu des principes généraux du droit des contrats.

Puisqu'il n'y a pas de plafonds statutaires protégeant les locataires commerciaux en vertu de la Loi sur les propriétaires et les locataires (LRNB 1973, ch. L-1), les propriétaires commerciaux comptent entièrement sur le libellé de leur bail pour exiger des pénalités. Si le bail ne contient pas de clause de frais de retard, le propriétaire ne peut pas légalement en facturer.

Structures de pénalité courantes

Les baux commerciaux au Nouveau-Brunswick utilisent généralement deux mécanismes simultanés pour pénaliser les retards de loyer :

1. Frais administratifs de retard

Une charge monétaire fixe appliquée presque immédiatement après que le loyer est officiellement en retard.

• Exemple : « Si le loyer n'est pas reçu avant le 5e jour du mois, des frais administratifs de retard de 250 $ seront appliqués. »
• Ceci est conçu pour couvrir le coût immédiat pour le gestionnaire immobilier de devoir retrouver le locataire et émettre des avis de défaut.

2. Pénalités d'intérêt élevé

En plus des frais administratifs forfaitaires, les baux commerciaux facturent presque universellement un taux d'intérêt quotidien élevé sur tous les soldes impayés (y compris le loyer de base et le loyer additionnel NNN impayé).

• Exemple : « Tout solde impayé portera intérêt au taux de 18 % par année (ou le taux le plus élevé permis par la loi), calculé quotidiennement, à partir de la date d'échéance jusqu'au paiement intégral. »
• Cela empêche les locataires commerciaux de traiter le propriétaire comme une banque sans intérêt. Si un locataire a des difficultés de trésorerie, un taux d'intérêt élevé l'incite à payer le propriétaire avant de payer ses autres fournisseurs.

Chèques sans provision et frais RSF

Tout comme dans les baux résidentiels, les propriétaires commerciaux sont inévitablement confrontés à des chèques sans provision ou à des virements électroniques échoués.

Le bail devrait contenir une clause de fonds insuffisants (RSF) explicite, stipulant des frais importants (par exemple, 75 $ à 150 $) chaque fois qu'un paiement est rejeté. Ces frais RSF sont généralement perçus en plus des frais administratifs de retard et de la pénalité d'intérêt élevé qui s'accumule.

De plus, les baux commerciaux bien rédigés stipulent souvent que si un locataire fait rebondir deux paiements au cours d'une période de 12 mois, le propriétaire acquiert le droit d'exiger que tous les loyers futurs soient payés strictement par fonds certifiés (chèque de banque ou virement bancaire).

Application des pénalités

Une clause de frais de retard n'est bénéfique que si un propriétaire l'applique.

1. Soyez constant : Ne renoncez pas aux frais de retard simplement parce qu'un locataire a une bonne excuse. La renonciation répétée aux frais peut créer une « modification implicite » du bail par le comportement du propriétaire, détruisant potentiellement le droit d'appliquer la pénalité en justice par la suite.
2. Émettez des avis de défaut rapidement : Si le loyer n'est pas payé à l'expiration du délai de grâce, émettez immédiatement un avis de défaut formel. Détaillez clairement le loyer de base dû, les frais administratifs de retard encourus et les intérêts accumulés quotidiennement.
3. Rédigez la clause de « loyer additionnel » soigneusement : Le bail doit explicitement stipuler que tous les frais de retard, intérêts et frais RSF sont considérés comme du « loyer additionnel ». Cette catégorisation juridique est vitale. Si un locataire refuse de payer les frais de retard, et que ces frais sont classifiés comme du « loyer additionnel », le propriétaire peut utiliser des recours commerciaux extrêmes — comme la saisie-gagerie pour loyer ou la résiliation du bail — tout comme il le ferait si le locataire ne payait pas son loyer de base.

Retour à l'Aperçu des lois commerciales du Nouveau-BrunswickAperçu non disponible.

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