Exigences du bail commercial au Nouveau-Brunswick : Contrats

Régis par la Loi sur les propriétaires et les locataires (L.R.N.-B. 1973, c. L-1), entrée en vigueur le 31 décembre 1973, les baux commerciaux au Nouveau-Brunswick fonctionnent selon un cadre distinct du droit résidentiel. Contrairement aux locations résidentielles, où le gouvernement impose un « formulaire de bail standard » strict, le marché immobilier commercial du Nouveau-Brunswick est entièrement non standardisé. Il n'existe pas de formulaire unique requis, ce qui signifie que chaque bail commercial doit être minutieusement examiné et rédigé sur mesure.

Aucun formulaire standard obligatoire

Étant donné que les entreprises vont des petites boutiques de détail aux immenses entrepôts industriels, un bail commercial « standard » n'existe pas. La loi suppose que le propriétaire et le locataire commercial ont un accès adéquat à des conseils juridiques pour négocier des conditions adaptées à leurs exigences opérationnelles spécifiques.

Le contrat de bail commercial lui-même agit comme la loi principale régissant la relation entre les deux parties. Si une question n'est pas couverte par le bail, les propriétaires doivent s'appuyer sur les principes généraux du droit des contrats et sur la Loi sur les propriétaires et les locataires.

Clauses essentielles à inclure

Pour protéger un investissement commercial au Nouveau-Brunswick, un bail bien rédigé doit aborder les exigences étendues suivantes :

1. Obligations financières (loyer de base et additionnel)

Définir clairement la structure financière. Si le bail est un bail Triple Net (NNN), détailler explicitement la responsabilité du locataire de payer sa part proportionnelle des Frais d'Administration et de Maintenance (FAM), taxes foncières et assurance.

2. Exclusivité d'utilisation permise

• Le propriétaire : Doit s'assurer que la clause d'« utilisation permise » est étroite (par exemple, « pour la vente de vêtements pour hommes ») plutôt que large (par exemple, « pour les ventes au détail »). Si le locataire modifie son modèle d'affaires, une clause étroite permet au propriétaire de refuser le changement.
• Le locataire : Demande souvent une « clause d'exclusivité » empêchant le propriétaire de louer une autre unité dans le même centre commercial à un concurrent direct.

3. Responsabilités d'entretien et de réparation

Évitez les termes vagues comme « bon état de réparation ». Le bail doit explicitement énumérer qui est responsable de la fondation, du toit, des murs extérieurs, du remplacement du CVC, de la plomberie intérieure et des services de conciergerie quotidiens. Ne vous contentez pas de copier-coller une clause d'entretien d'une propriété différente ; adaptez-la à l'âge et à l'état spécifiques du bâtiment.

4. Cession et sous-location

Les locataires commerciaux vendent fréquemment leurs entreprises. Le bail doit détailler le droit de consentement du propriétaire concernant une cession de bail. Les propriétaires incluent généralement des clauses stipulant que même si le bail est cédé à un nouvel acheteur, le locataire original (et ses garants personnels) restent responsables du loyer si le nouvel acheteur fait défaut.

5. Défaut et recours

Droit de réentrée pour non-paiement de loyer ou manquement à une clause :

En vertu de la Loi sur les propriétaires et les locataires (L.R.N.-B. 1973, c. L-1) :

• Article 9(1) : Dans chaque bail, sauf convention contraire, il y a une entente implicite selon laquelle si le loyer, ou une partie de celui-ci, reste impayé pendant deux mois civils après qu'il aurait dû être payé, ou si un manquement est commis dans l'exécution d'une clause ou d'une entente par le locataire et que le manquement se poursuit pendant deux mois civils, le propriétaire peut à tout moment par la suite reprendre possession des lieux loués, ou de toute partie de ceux-ci au nom de l'ensemble, et jouir à nouveau des lieux comme de son ancien domaine.

Saisie pour loyer :

• Article 30 : Un propriétaire peut saisir pour loyer toutes gerbes ou tas de céréales, ou céréales en vrac, ou en paille, ou foin, se trouvant dans une grange ou un grenier ou autrement sur toute partie du terrain grevé de ce loyer.
• Le recours à la saisie permet à un propriétaire commercial de saisir les biens appartenant au locataire et de vendre ces biens pour recouvrer les arriérés de loyer. Ce recours est aboli pour les locations résidentielles mais reste disponible pour les locations commerciales.
• Il est important de noter que la saisie et la résiliation du bail sont généralement des recours mutuellement exclusifs.

Dégagement de la déchéance :

• Article 14(2) : Lorsqu'un propriétaire procède par action ou autrement pour faire valoir un droit de réentrée ou de déchéance, que ce soit pour non-paiement de loyer ou pour une autre cause, le locataire peut demander au tribunal un dégagement, et le tribunal peut accorder un tel dégagement qu'il juge approprié, aux conditions qu'il estime justes quant au paiement du loyer, des frais, des dépenses, des dommages-intérêts, de l'indemnisation, de la pénalité ou autrement.
• Article 14(5) : Lorsque l'action est intentée pour faire valoir un droit de réentrée ou de déchéance pour non-paiement de loyer et que le locataire, à tout moment avant le jugement, paie au tribunal tout le loyer en souffrance et les frais de l'action, la cause d'action prend fin.

Garanties personnelles et locataires corporatifs

Souvent, un locataire commercial est une société à responsabilité limitée (SARL) nouvellement formée ou une société avec peu d'actifs physiques. Si l'entreprise échoue, le voile corporatif protège les propriétaires d'entreprise de toute responsabilité personnelle.

Pour atténuer ce risque, les propriétaires commerciaux du Nouveau-Brunswick exigent fréquemment une garantie personnelle. Ce document juridique distinct oblige les propriétaires de la société locataire à engager leurs biens personnels (maisons, comptes bancaires personnels) comme garantie si la société fait défaut sur le bail commercial.

L'offre de bail

Avant la rédaction du bail final volumineux, les transactions commerciales au Nouveau-Brunswick commencent presque toujours par une « Offre de bail » ou une « Lettre d'intention » (LDI).

• La LDI décrit les termes commerciaux principaux : superficie, loyer de base, durée du bail, allocations d'améliorations locatives et date de début.
• Bien que souvent considérée comme « non contraignante » concernant le langage juridique final, la LDI contient généralement des clauses contraignantes concernant la confidentialité et une période de négociation exclusive.

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Comment Landager peut vous aider

La gestion des propriétés commerciales au Nouveau-Brunswick implique de naviguer dans les exigences techniques de la Loi sur les propriétaires et les locataires plutôt que dans le système des tribunaux résidentiels. La plateforme de Landager aide les propriétaires du N.-B. en automatisant le suivi des échéances critiques, telles que la période de réentrée de deux mois civils pour non-paiement de loyer (art. 9(1)) et la gestion des garanties personnelles d'entreprise. De plus, la plateforme aide à organiser les rapprochements complexes des dépenses « Triple Net » (NNN) et les calendriers d'entretien, garantissant que toutes les données de propriété sont prêtes à être examinées par la Cour du Banc du Roi en cas de litige. Qu'il s'agisse de gérer des espaces de vente au détail, industriels ou de bureaux, Landager fournit les outils spécialisés pour maintenir des dossiers impeccables et conformes aux lois pour votre portefeuille commercial au Nouveau-Brunswick.