กระบวนการขับไล่เชิงพาณิชย์ในประเทศไทย: ขั้นตอนและข้อกำหนดทางกฎหมาย
คู่มือการขับไล่ผู้เช่าเชิงพาณิชย์ในประเทศไทย ครอบคลุมถึงเหตุในการเลิกสัญญา ขั้นตอนของศาล การกระทำที่ต้องห้าม และทางเลือกในการอนุญาโตตุลาการสำหรับเจ้าของที่ดิน
ข้อจำกัดความรับผิดชอบทางกฎหมาย
เนื้อหานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปและการศึกษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายและไม่ควรถือเป็นเช่นนั้น กฎหมายมีการเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง — ควรตรวจสอบกฎระเบียบปัจจุบันเสมอและปรึกษาทนายความที่ได้รับใบอนุญาตในเขตอำนาจศาลของคุณสำหรับคำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ของคุณ Landager เป็นแพลตฟอร์มการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมายข้อมูลได้รับการยืนยันล่าสุด: May 2026.
การขับไล่ผู้เช่าเชิงพาณิชย์ในประเทศไทยอยู่ภายใต้การกำกับดูแลหลักของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และสำหรับสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน (30–50 ปี) จะอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ซึ่งแตกต่างจากสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย สัญญาเชิงพาณิชย์ส่วนใหญ่จะอยู่ภายใต้หลักการเสรีภาพในการทำสัญญา
เหตุในการเลิกสัญญาเช่า
กระบวนการขับไล่
ขั้นตอนที่ 1: หนังสือบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษร
ออกหนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการเพื่อแก้ไขการผิดสัญญาหรือชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ สำหรับการไม่ชำระค่าเช่าที่ชำระเป็นรายเดือนหรือนานกว่านั้น มาตรา 560 ของ ป.พ.พ. กำหนดให้มีระยะเวลาบอกกล่าวอย่างน้อย 15 วัน
ขั้นตอนที่ 2: การเลิกสัญญาเช่า
หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามภายในระยะเวลาบอกกล่าว เจ้าของที่ดินอาจออกหนังสือบอกเลิกสัญญาอย่างเป็นทางการ
ขั้นตอนที่ 3: การครอบครองคืนและการยื่นฟ้องศาล
หากผู้เช่าปฏิเสธที่จะย้ายออก เจ้าของที่ดินอาจใช้สิทธิ "การครอบครองคืนด้วยตนเอง" หากได้รับอนุญาตอย่างชัดเจนในสัญญาเช่า หากไม่มีข้อกำหนดดังกล่าว เจ้าของที่ดินจะต้องยื่นฟ้องคดีแพ่งเพื่อขับไล่ สำหรับข้อพิพาทเชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูง อาจใช้ การอนุญาโตตุลาการ หากสัญญาเช่ามีข้อสัญญาเรื่องอนุญาโตตุลาการ
ขั้นตอนที่ 4: การบังคับคดี
หากมีการดำเนินคดีทางศาล เจ้าของที่ดินจะต้องบังคับตามคำพิพากษาของศาลผ่านเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยอาจได้รับความช่วยเหลือจากตำรวจหากจำเป็น
การครอบครองคืนและสิทธิ 'การครอบครองคืนด้วยตนเอง'
แตกต่างจากสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคที่เข้มงวด เจ้าของที่ดินเชิงพาณิชย์อาจใช้มาตรการ 'การครอบครองคืนด้วยตนเอง' ได้อย่างถูกกฎหมาย เช่น การเปลี่ยนกุญแจ การตัดสาธารณูปโภค หรือการครอบครองทรัพย์สินคืน โดยไม่ต้องมีคำสั่งศาล หากสัญญาเช่ามีข้อกำหนดที่อนุญาตให้ดำเนินการดังกล่าวเมื่อมีการเลิกสัญญาหรือผิดสัญญา
ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกา (รวมถึงคำพิพากษาที่ 747/2561, 1/2512 และ 193/2536) หากสัญญาเช่าอนุญาตให้ผู้ให้เช่าครอบครองทรัพย์สินคืนและเปลี่ยนกุญแจเมื่อสัญญาหมดอายุหรือมีการผิดสัญญา การกระทำดังกล่าวไม่ถือเป็นความผิดอาญาฐานบุกรุก (ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362) หรือการละเมิดทางแพ่ง
ข้อกำหนดพิเศษในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์
สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์มักรวมถึง:
- ข้อกำหนดการครอบครองคืนด้วยตนเอง — สิทธิที่ชัดเจนในการเปลี่ยนกุญแจและตัดสาธารณูปโภค
- เงื่อนไขการส่งคืนทรัพย์สิน — ข้อกำหนดสำหรับการรื้อถอนส่วนตกแต่งของผู้เช่า
- ข้อสัญญาอนุญาโตตุลาการ — สำหรับการระงับข้อพิพาทที่มีมูลค่าสูง
- ค่าปรับกรณีเลิกสัญญาก่อนกำหนด — ค่าชดเชยสำหรับการเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด
แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน
- ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่ามีข้อกำหนดการครอบครองคืนด้วยตนเองอย่างชัดเจน เพื่ออนุญาตให้ล็อกเอาต์ได้โดยไม่ต้องมีคำสั่งศาล
- กำหนดเหตุและขั้นตอนการเลิกสัญญาให้ชัดเจนในสัญญาเช่า
- รวมข้อสัญญาอนุญาโตตุลาการสำหรับข้อพิพาทที่มีมูลค่าสูง
- ปรึกษาทนายความก่อนเริ่มกระบวนการขับไล่ เพื่อยืนยันสิทธิตามสัญญา
- เก็บเอกสารการผิดสัญญาทั้งหมดอย่างละเอียด
Landager ช่วยคุณได้อย่างไร
Landager ช่วยเจ้าของที่ดินเชิงพาณิชย์ในการติดตามการชำระค่าเช่า จัดเก็บเอกสารสัญญา และแจ้งเตือนเมื่อมีการผิดเงื่อนไขในสัญญา
คำถามที่พบบ่อย
▶กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับผู้ให้เช่าและผู้เช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีรากฐานมาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ที่เข้มงวดสำหรับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ ณ ปี พ.ศ. 2569 การปฏิบัติตามกฎหมายสำหรับเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติได้กลายเป็นประเด็นสำคัญในการบังคับใช้ของภาครัฐ คู่มือฉบับนี้ครอบคลุมข้อกำหนดการปฏิบัติตามกฎหมายที่จำเป็นสำหรับเจ้าของทรัพย์สินและผู้ให้เช่า
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กระบวนการขับไล่ตามกฎหมายสำหรับผู้ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
กระบวนการขับไล่ในประเทศไทยกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ เหตุผลที่ถือว่ามีมูลตามกฎหมายโดยทั่วไป ได้แก่ การไม่ชำระค่าเช่า การละเมิดสัญญาเช่า หรือการที่ผู้ให้เช่ามีความจำเป็นต้องใช้ทรัพย์สินนั้นด้วยตนเอง ผู้ให้เช่าต้องมีหนังสือบอกกล่าวที่ถูกต้องตามกฎหมาย ให้ระยะเวลาในการแก้ไขเหตุผิดสัญญาตามที่กำหนด และอาจจำเป็นต้องได้รับคำสั่งจากศาลหรือหน่วยงานที่มีอำนาจ การขับไล่ด้วยตนเองโดยพลการถือเป็นการกระทำที่ต้องห้ามตามกฎหมาย
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ประเทศไทยมีข้อกำหนดหรือเพดานการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะที่ควบคุมว่าผู้ให้เช่าสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้เมื่อใดและอย่างไร กฎระเบียบเหล่านี้อาจรวมถึงการจำกัดเพดานเปอร์เซ็นต์การปรับขึ้น ระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้าขั้นต่ำ และข้อจำกัดด้านความถี่ในการปรับขึ้น ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเมื่อมีการปรับขึ้นค่าเช่าในสัญญาเช่าที่มีอยู่เดิม
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับเงินประกันความเสียหายและกำหนดเวลาการคืนเงินประกันในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบควบคุมจำนวนเงินที่ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเป็นเงินประกันความเสียหาย วิธีการเก็บรักษาหรือคุ้มครองเงินประกัน และกรอบเวลาในการคืนเงินประกันหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องจัดทำรายการหักเงินประกันโดยละเอียดและปฏิบัติตามกำหนดเวลาตามกฎหมายเพื่อหลีกเลี่ยงบทลงโทษ
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ข้อกำหนดบังคับสำหรับสัญญาเช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
สัญญาเช่าในประเทศไทยต้องเป็นไปตามกฎหมายระดับชาติและกฎหมายท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง องค์ประกอบที่จำเป็นโดยทั่วไป ได้แก่ ชื่อของคู่สัญญา รายละเอียดของทรัพย์สิน จำนวนค่าเช่าและเงื่อนไขการชำระเงิน รายละเอียดเงินประกัน ระยะเวลาการเช่า และการแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา ทั้งนี้ สัญญาเช่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรอาจเป็นข้อบังคับสำหรับสัญญาเช่าบางประเภทหรือบางระยะเวลา
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ภาระหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินในประเทศไทยเป็นอย่างไร
โดยทั่วไปผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินที่ให้เช่าให้อยู่ในสภาพที่อยู่อาศัยได้ โดยต้องดูแลโครงสร้าง ระบบประปา ระบบไฟฟ้า และบริการที่จำเป็นให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตามปกติ การแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาที่ชัดเจนระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรระบุไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษกรณีค้างชำระค่าเช่า ซึ่งอาจรวมถึงระยะเวลาผ่อนผันที่กฎหมายกำหนด เพดานของค่าธรรมเนียมล่าช้า และข้อจำกัดเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย ข้อกำหนดเรื่องค่าธรรมเนียมล่าช้าควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่าและต้องเป็นไปตามกฎระเบียบท้องถิ่นจึงจะมีผลบังคับใช้ได้
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินอย่างไรบ้าง
ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินให้ผู้เช่าทราบก่อนการลงนามในสัญญาเช่า ข้อมูลที่ต้องเปิดเผยโดยทั่วไป ได้แก่ ข้อบกพร่องที่เป็นสาระสำคัญที่ทราบอยู่แล้ว อันตรายต่อสิ่งแวดล้อม ประวัติความเสียหายที่เคยเกิดขึ้น และเงื่อนไขใดๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์และการอยู่อาศัยของผู้เช่าในทรัพย์สินนั้น
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์📬 รับการแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลง
เราจะส่งอีเมลแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเช่าที่พักอาศัยมีการอัปเดตใน ไม่มีสแปม — แจ้งเฉพาะการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเท่านั้น
