กระบวนการขับไล่เชิงพาณิชย์ในประเทศไทย: ขั้นตอนและข้อกำหนดทางกฎหมาย

การขับไล่ผู้เช่าเชิงพาณิชย์ในประเทศไทยอยู่ภายใต้การกำกับดูแลหลักของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และสำหรับสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน (30–50 ปี) จะอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ซึ่งแตกต่างจากสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย สัญญาเชิงพาณิชย์ส่วนใหญ่จะอยู่ภายใต้หลักการเสรีภาพในการทำสัญญา

เหตุในการเลิกสัญญาเช่า

กระบวนการขับไล่

ขั้นตอนที่ 1: หนังสือบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษร

ออกหนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการเพื่อแก้ไขการผิดสัญญาหรือชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ สำหรับการไม่ชำระค่าเช่าที่ชำระเป็นรายเดือนหรือนานกว่านั้น มาตรา 560 ของ ป.พ.พ. กำหนดให้มีระยะเวลาบอกกล่าวอย่างน้อย 15 วัน

ขั้นตอนที่ 2: การเลิกสัญญาเช่า

หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามภายในระยะเวลาบอกกล่าว เจ้าของที่ดินอาจออกหนังสือบอกเลิกสัญญาอย่างเป็นทางการ

ขั้นตอนที่ 3: การครอบครองคืนและการยื่นฟ้องศาล

หากผู้เช่าปฏิเสธที่จะย้ายออก เจ้าของที่ดินอาจใช้สิทธิ "การครอบครองคืนด้วยตนเอง" หากได้รับอนุญาตอย่างชัดเจนในสัญญาเช่า หากไม่มีข้อกำหนดดังกล่าว เจ้าของที่ดินจะต้องยื่นฟ้องคดีแพ่งเพื่อขับไล่ สำหรับข้อพิพาทเชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูง อาจใช้ การอนุญาโตตุลาการ หากสัญญาเช่ามีข้อสัญญาเรื่องอนุญาโตตุลาการ

ขั้นตอนที่ 4: การบังคับคดี

หากมีการดำเนินคดีทางศาล เจ้าของที่ดินจะต้องบังคับตามคำพิพากษาของศาลผ่านเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยอาจได้รับความช่วยเหลือจากตำรวจหากจำเป็น

การครอบครองคืนและสิทธิ 'การครอบครองคืนด้วยตนเอง'

แตกต่างจากสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคที่เข้มงวด เจ้าของที่ดินเชิงพาณิชย์อาจใช้มาตรการ 'การครอบครองคืนด้วยตนเอง' ได้อย่างถูกกฎหมาย เช่น การเปลี่ยนกุญแจ การตัดสาธารณูปโภค หรือการครอบครองทรัพย์สินคืน โดยไม่ต้องมีคำสั่งศาล หากสัญญาเช่ามีข้อกำหนดที่อนุญาตให้ดำเนินการดังกล่าวเมื่อมีการเลิกสัญญาหรือผิดสัญญา

ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกา (รวมถึงคำพิพากษาที่ 747/2561, 1/2512 และ 193/2536) หากสัญญาเช่าอนุญาตให้ผู้ให้เช่าครอบครองทรัพย์สินคืนและเปลี่ยนกุญแจเมื่อสัญญาหมดอายุหรือมีการผิดสัญญา การกระทำดังกล่าวไม่ถือเป็นความผิดอาญาฐานบุกรุก (ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362) หรือการละเมิดทางแพ่ง

ข้อกำหนดพิเศษในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์

สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์มักรวมถึง:

• ข้อกำหนดการครอบครองคืนด้วยตนเอง — สิทธิที่ชัดเจนในการเปลี่ยนกุญแจและตัดสาธารณูปโภค
• เงื่อนไขการส่งคืนทรัพย์สิน — ข้อกำหนดสำหรับการรื้อถอนส่วนตกแต่งของผู้เช่า
• ข้อสัญญาอนุญาโตตุลาการ — สำหรับการระงับข้อพิพาทที่มีมูลค่าสูง
• ค่าปรับกรณีเลิกสัญญาก่อนกำหนด — ค่าชดเชยสำหรับการเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน

1. ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่ามีข้อกำหนดการครอบครองคืนด้วยตนเองอย่างชัดเจน เพื่ออนุญาตให้ล็อกเอาต์ได้โดยไม่ต้องมีคำสั่งศาล
2. กำหนดเหตุและขั้นตอนการเลิกสัญญาให้ชัดเจนในสัญญาเช่า
3. รวมข้อสัญญาอนุญาโตตุลาการสำหรับข้อพิพาทที่มีมูลค่าสูง
4. ปรึกษาทนายความก่อนเริ่มกระบวนการขับไล่ เพื่อยืนยันสิทธิตามสัญญา
5. เก็บเอกสารการผิดสัญญาทั้งหมดอย่างละเอียด

Landager ช่วยคุณได้อย่างไร

Landager ช่วยเจ้าของที่ดินเชิงพาณิชย์ในการติดตามการชำระค่าเช่า จัดเก็บเอกสารสัญญา และแจ้งเตือนเมื่อมีการผิดเงื่อนไขในสัญญา

กลับไปที่ ภาพรวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในประเทศไทยไม่มีตัวอย่าง