ภาระผูกพันบำรุงรักษาเชิงพาณิชย์ในไทย: หน้าที่เจ้าของและผู้เช่า
คู่มือเกี่ยวกับความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในประเทศไทย ครอบคลุมถึงการจัดสรรสัญญาเช่าแบบ NNN การปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคาร และภาระผูกพันในการซ่อมแซม
ข้อจำกัดความรับผิดชอบทางกฎหมาย
เนื้อหานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปและการศึกษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายและไม่ควรถือเป็นเช่นนั้น กฎหมายมีการเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง — ควรตรวจสอบกฎระเบียบปัจจุบันเสมอและปรึกษาทนายความที่ได้รับใบอนุญาตในเขตอำนาจศาลของคุณสำหรับคำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ของคุณ Landager เป็นแพลตฟอร์มการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมายข้อมูลได้รับการยืนยันล่าสุด: May 2026.
การบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในประเทศไทยขึ้นอยู่กับ เงื่อนไขของสัญญาเช่า เป็นหลัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งว่าเป็นสัญญาเช่าแบบ Gross หรือ NNN (Triple Net) ความรับผิดชอบทางกฎหมายพื้นฐานอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ซึ่งได้ประกาศใช้เป็นขั้นตอน (บรรพ 1-2 ในปี พ.ศ. 2466, บรรพ 3 ในปี พ.ศ. 2467 และบรรพต่อๆ มาจนถึงปี พ.ศ. 2477) โดยบรรพ 1-3 มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2468
การแบ่งสรรความรับผิดชอบตามประเภทสัญญาเช่า
สถานะทางกฎหมายโดยปริยาย
ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) หากสัญญาเช่าไม่ได้ระบุเรื่องการบำรุงรักษาไว้:
- การส่งมอบโดยผู้ให้เช่า (มาตรา 546): ผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว
- การซ่อมแซมใหญ่ (มาตรา 550): ผู้ให้เช่าจำต้องรับผิดชอบในความชำรุดบกพร่องใดๆ ที่เกิดขึ้นในระหว่างสัญญา และต้องทำการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็น เว้นแต่การซ่อมแซมเล็กน้อยซึ่งตามกฎหมายหรือจารีตประเพณีผู้เช่าต้องทำเอง
- การบำรุงรักษาตามปกติ (มาตรา 553): ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเหมือนอย่างวิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และรับผิดชอบในการบำรุงรักษาตามปกติและการซ่อมแซมเล็กน้อย
- ความรับผิดต่อความเสียหาย (มาตรา 562): ผู้เช่าต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอันเกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่า เพราะความผิดของผู้เช่าเอง เว้นแต่ความเสียหายอันเกิดจากการใช้ทรัพย์สินตามปกติ
- อายุความ (มาตรา 563): คดีอันผู้ให้เช่าจะฟ้องผู้เช่าในเรื่องสัญญาเช่านั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้นกำหนดหกเดือนนับแต่เวลาเมื่อส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า
การปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคาร
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และการแก้ไขเพิ่มเติม:
- ใบรับรองการใช้อาคาร (มาตรา 32): เจ้าของ 'อาคารที่ใช้เพื่อการควบคุม' (รวมถึงอาคารพาณิชย์, สำนักงาน, และพื้นที่ค้าปลีก) ต้องได้รับใบรับรองการใช้อาคาร (อ.6) จากหน่วยงานท้องถิ่น
- การตรวจสอบความปลอดภัยภาคบังคับ (มาตรา 32 ทวิ): อาคาร 9 ประเภทต่อไปนี้ต้องได้รับการตรวจสอบความปลอดภัยประจำปีโดยผู้ตรวจสอบที่ขึ้นทะเบียน:
- อาคารสูง (ความสูง 23 เมตรขึ้นไป)
- อาคารขนาดใหญ่พิเศษ (พื้นที่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป)
- อาคารชุมนุมคน
- โรงมหรสพ
- โรงแรม (80 ห้องขึ้นไป)
- สถานบริการ (200 ตร.ม. ขึ้นไป)
- อาคารอยู่อาศัย (2,000 ตร.ม. ขึ้นไป)
- โรงงาน (2 ชั้นขึ้นไป และ 5,000 ตร.ม. ขึ้นไป)
- ป้ายขนาดใหญ่
- มาตรฐานระบบ: ระบบไฟฟ้า, ความปลอดภัยด้านอัคคีภัย (สปริงเกลอร์, สัญญาณเตือนภัย), และระบบโครงสร้างต้องเป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนดโดยกฎกระทรวง ซึ่งมักจะอ้างอิงเกณฑ์ของวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย (วสท.)
แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน
- ระบุรายละเอียดความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาในสัญญาเช่า
- จัดทำกำหนดการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน สำหรับระบบหลักต่างๆ
- ดำเนินการตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์เป็นประจำ
- บันทึกข้อมูลการบำรุงรักษาให้ครบถ้วน
แหล่งที่มาและการอ้างอิงอย่างเป็นทางการ
คำถามที่พบบ่อย
▶กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับผู้ให้เช่าและผู้เช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีรากฐานมาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ที่เข้มงวดสำหรับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ ณ ปี พ.ศ. 2569 การปฏิบัติตามกฎหมายสำหรับเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติได้กลายเป็นประเด็นสำคัญในการบังคับใช้ของภาครัฐ คู่มือฉบับนี้ครอบคลุมข้อกำหนดการปฏิบัติตามกฎหมายที่จำเป็นสำหรับเจ้าของทรัพย์สินและผู้ให้เช่า
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กระบวนการขับไล่ตามกฎหมายสำหรับผู้ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
กระบวนการขับไล่ในประเทศไทยกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ เหตุผลที่ถือว่ามีมูลตามกฎหมายโดยทั่วไป ได้แก่ การไม่ชำระค่าเช่า การละเมิดสัญญาเช่า หรือการที่ผู้ให้เช่ามีความจำเป็นต้องใช้ทรัพย์สินนั้นด้วยตนเอง ผู้ให้เช่าต้องมีหนังสือบอกกล่าวที่ถูกต้องตามกฎหมาย ให้ระยะเวลาในการแก้ไขเหตุผิดสัญญาตามที่กำหนด และอาจจำเป็นต้องได้รับคำสั่งจากศาลหรือหน่วยงานที่มีอำนาจ การขับไล่ด้วยตนเองโดยพลการถือเป็นการกระทำที่ต้องห้ามตามกฎหมาย
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ประเทศไทยมีข้อกำหนดหรือเพดานการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะที่ควบคุมว่าผู้ให้เช่าสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้เมื่อใดและอย่างไร กฎระเบียบเหล่านี้อาจรวมถึงการจำกัดเพดานเปอร์เซ็นต์การปรับขึ้น ระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้าขั้นต่ำ และข้อจำกัดด้านความถี่ในการปรับขึ้น ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเมื่อมีการปรับขึ้นค่าเช่าในสัญญาเช่าที่มีอยู่เดิม
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับเงินประกันความเสียหายและกำหนดเวลาการคืนเงินประกันในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบควบคุมจำนวนเงินที่ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเป็นเงินประกันความเสียหาย วิธีการเก็บรักษาหรือคุ้มครองเงินประกัน และกรอบเวลาในการคืนเงินประกันหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องจัดทำรายการหักเงินประกันโดยละเอียดและปฏิบัติตามกำหนดเวลาตามกฎหมายเพื่อหลีกเลี่ยงบทลงโทษ
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ข้อกำหนดบังคับสำหรับสัญญาเช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
สัญญาเช่าในประเทศไทยต้องเป็นไปตามกฎหมายระดับชาติและกฎหมายท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง องค์ประกอบที่จำเป็นโดยทั่วไป ได้แก่ ชื่อของคู่สัญญา รายละเอียดของทรัพย์สิน จำนวนค่าเช่าและเงื่อนไขการชำระเงิน รายละเอียดเงินประกัน ระยะเวลาการเช่า และการแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา ทั้งนี้ สัญญาเช่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรอาจเป็นข้อบังคับสำหรับสัญญาเช่าบางประเภทหรือบางระยะเวลา
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ภาระหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินในประเทศไทยเป็นอย่างไร
โดยทั่วไปผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินที่ให้เช่าให้อยู่ในสภาพที่อยู่อาศัยได้ โดยต้องดูแลโครงสร้าง ระบบประปา ระบบไฟฟ้า และบริการที่จำเป็นให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตามปกติ การแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาที่ชัดเจนระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรระบุไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษกรณีค้างชำระค่าเช่า ซึ่งอาจรวมถึงระยะเวลาผ่อนผันที่กฎหมายกำหนด เพดานของค่าธรรมเนียมล่าช้า และข้อจำกัดเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย ข้อกำหนดเรื่องค่าธรรมเนียมล่าช้าควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่าและต้องเป็นไปตามกฎระเบียบท้องถิ่นจึงจะมีผลบังคับใช้ได้
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินอย่างไรบ้าง
ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินให้ผู้เช่าทราบก่อนการลงนามในสัญญาเช่า ข้อมูลที่ต้องเปิดเผยโดยทั่วไป ได้แก่ ข้อบกพร่องที่เป็นสาระสำคัญที่ทราบอยู่แล้ว อันตรายต่อสิ่งแวดล้อม ประวัติความเสียหายที่เคยเกิดขึ้น และเงื่อนไขใดๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์และการอยู่อาศัยของผู้เช่าในทรัพย์สินนั้น
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์📬 รับการแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลง
เราจะส่งอีเมลแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเช่าที่พักอาศัยมีการอัปเดตใน ไม่มีสแปม — แจ้งเฉพาะการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเท่านั้น
