İş Yeri (Ticari) Tahliye Süreçleri ve Sebepleri (Türkiye)

Türkiye'deki ticari gayrimenkullerde (ofisler, fabrikalar, AVM dükkanları), mülk sahibinin gücü yüksek olsa bile, kira sözleşmesine yazılan "Sözleşme sonunda (5 yıl) iş yerini boşaltacaktır" maddesine dayanarak kiracıyı evden veya ofisten tahliye etmek -yasal olarak geçerli bir tahliye sebebi (temerrüt, icra taahhüdü, 10 Yıllık süre vb.) oluşmamışsa- Hukuken imkansızdır.

1. Ticari Kiralamalarda Tahliyenin Temel Sebepleri

Konutlardaki duruma benzer ancak ticari sonuçları olan; Borçlar Kanunu iş yeri kiralarında da mülk sahibi için net bir "Dava Yolu" sınırı çizmiştir. Bir AVM veya dükkan sahibi, aşağıdaki asgari ihlallere dayanarak Ticari Tahliye talep eder:

A) KİRA VEYA AİDATIN ÖDENMEMESİ (Temerrüt - 30 Gün Kuralı)

En hızlı yasal tahliye gerekçesidir. Ticari bir kiracı herhangi bir ayın kirasını geciktirirse:

1. Mülk sahibi (veya kurum avukatları), biriken tutarı (faiz ve kurum aidatları dahil) talep eden ve "Tebliğden itibaren 30 Gün içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceğini ve Tahliye Davası/İcra işleminin başlatılacağını" belirten bir "İhtarlı Ödeme Emri" (İcra Örnek No: 13) gönderir.
2. Dev perakende şirketine tebliğ edilen evrak için 30 günlük süreç başlar. Şirket 29. gün gece yarısına kadar tüm o faiziyle TL borcunu kapatmazsa (1 günlük gecikme bile başarısız sayılır): Konu Mahkemede değil doğrudan "İcra Hukuk Mahkemelerinde" kesin temerrüde düştüğü için, malların haczi ve kepenklerin kilitlenmesi ile daha hızlı ilerleyen (ancak itirazları aylık avukat hileleri ile yine bir yılı aşkın süren) bir ticari Tahliye Sürgünü ile sonuçlanır! (Aynı kira yılı içinde Noter aracılığıyla gönderilen İki Haklı İhtar da yıl sonunda tahliye sebebidir).

B) YAZILI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ (Joker Kart)

B2B'de kurumsal ofis sahiplerinin en güçlü argümanıdır. Kira sözleşmesi imzalandıktan AYLAR SONRA (Sistemi bay-pas ederek); taraflar yeni bir evrak, boş bir kağıt üzerine "Kiracısı bulunduğum şu adresteki plaza ofisini/dükkanını en geç 31 Aralık 2027 tarihinde kayıtsız şartsız tahliye edeceğimi ve boş olarak teslim edeceğimi hür irademle taahhüt ederim" yazılı (Şirket yetkilisinin imzası ve kaşesi altında Noter onaylı vb.) Taahhüt (Tahliye Taahhüdü) imzalarlar. B2B'de bu evrak verilmişse; gün geldiğinde şirket çıkmazsa, o tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan icra müdürlüğü emriyle, işletmeye tahliye boşaltma memurları gönderilir ve zorunlu tahliye başlatılır. Kısacası mahkemeye bile gerek yoktur!

2. Sebepsiz Fesihlerin Gücü: "10 Yıl" Kuralı!

Ticari kiracının "10 Yıllık markasını kurduğu plaza veya mağazadaki" koruması; ömür boyu süren bir tahliye koruması DEĞİLDİR.

Türk yasalarındaki meşhur 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ (TBK Md.347) ticari yerler (çatılı iş yerleri) için de geçerlidir. Örneğin taraflar 3 Yıllık sözleşme yaptılar (2020-2023). 2023'te süre dolduğunda, sessiz kalan sözleşme kanun gereği birer yıl olmak üzere "Uzama Yılına" girer. (1. Uzama Yılı 2023-2024 ve bu şekilde devam eder). Bu uzamalar Toplamda tam (2023'ün üzerine 10 yıl daha uzama sayıldığında = 2033 sonu olduğunda) olduğunda; Toplam: 13 yıl geçmiş olur, mülkün sahibi "Kusura bakma çıkıyorsun, satmıyorum, oturmayacağım, sadece artık seni istemiyorum" deme özgürlüğünü "Gereksiz Sebebe" dayanarak bile yükümlülüğünde kazanır. Zorunlu İhtar: Onuncu uzama yılının bitiminden (2033) en az 3 Ay Önce Noterden "10 yıl doldu, çıkıyorsun, sözleşme yenilenmeyecek, sözleşme feshedilmiştir ihtarı!" gönderilmesi yükümlülüğü karşılığında tahliye kesin olarak kazanılır.

3. Hapis Hakkı (Mülk Sahibi Tarafından Ticari Rehin Alma)

Türkiye'de ödenmeyen ofis veya lojistik depo kiraları için, kiracı şirketin içini boşaltıp kaçmaması amacıyla sadece ticari davanın beklenmesi işe yaramaz. Kanun B2B'de mülk sahibine kiracıların içeriye getirdiği malzemelere (örneğin AVM'ye şirketin aldığı kasalar, masalar, tekstil kıyafetleri, depolara raf sistemleri) el koyma izni vermiştir. TBK "Kiraya Verenin Hapis Hakkı" uyarınca; Ödenmemiş gecikmiş ve işleyecek olan 1 yıllık kira + 6 aylık işleyecek kiranın güvencesi olarak, "kiralanan yerdeki kiracı ekipmanlarının taşınmasını engelleyen mahkemece hapis hakkı tesis edilerek" yediemin (atanmış yönetici) kurulması ve bunların satılması yoluyla alacaklara mahsup edilmesi gibi ezici bir icra, ticari b2b borçlarında çok büyük ölçüde kullanılır. Ofis sahibi, izinsiz çıkarıldığını görerek o borç faiziyle kapanana kadar "polis desteği eşliğinde" icra ile sokağa indirilen masalara dahi kilit vurma hapis hakkına sahiptir.

Bir sonraki belgeye geçin: Ticari Bilgilendirmeler ve Gerekli BelgelerÖnizleme mevcut değil.