Türkiye Ticari Kiralar: Ayıplar, Bildirimler, Ruhsat Şartları

Birincil düzenleyici mevzuat (Türk Borçlar Kanunu No. 6098) uyarınca 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, Türkiye piyasasındaki kurumsal Alışveriş Merkezleri (AVM) veya Plaza geliştiricileri, ticari işyeri şirket kiracılarına (B2B) ofis ve Lojistik üslerini Shell and Core (betonarme formda, içi dekore edilmemiş) olarak teslim etseler dahi, kanun (TBK) asimetrik koruma kuralı gereği, sözleşmelere aksi hükümler kurgulanıp konulsa bile "taşınmazın ayıbından, kusurundan veya resmi engellerinden" %100 muaf olma kapısına yasal izin vermemektedir!

1. Teslim Anındaki Ayıplar ve Ticari "Kullanıma Uygunluk" Karinesi

Türkiye'deki yasal maddelerde, ticari bir B2B taciri olsanız dahi, mağaza veya ofis mülk sahibi, kiralananı kararlaştırılan tarihte "sözleşmede amaçlanan ticari kullanıma elverişli/uygun" şekilde teslim etmekle ve sözleşme süresince bu durumda tutmakla yükümlüdür (TBK Mad. 301 Emredici - Çatılı İşyerleri İçin Aksine Sözleşme Yapılamaz Kuralı). Eğer kiralayan fon (mülk sahibi), AVM mağazasında yangın söndürme ana jeneratör bağlantısını kopuk bırakmışsa, depo mağazanın dış cephe mantolamasındaki beton izolasyon eksikliği nedeniyle rutubetliyse veya endüstriyel elektrik için yeterli sigorta gücü (kW Watt) sağlamıyorsa ve bu durum kiracı şirketin ticari mallarına zarar getiriyorsa (Gizli Ayıplar) ve gizlenmiş veya öngörülemez şekilde teslim edilmişse ve tacir bunu sonradan ihbar etmişse:

• Kiracı şirket, kiralayana karşı (kiralananın ayıbından dolayı) doğrudan yasal Rücû hakkına sahiptir. TBK Mad. 305-307 uyarınca kiracı şunları talep edebilir: (a) Ayıbın giderilmesi, (b) Kira bedelinde orantılı indirim, (c) Zararların tazmini veya (d) Ayıbın taşınmazı kullanılamaz hale getirmesi durumunda sözleşmenin feshi. Bunlar hukuki çarelerdir; kira uyuşmazlıkları ve ayıplar Türk Borçlar Kanunu kapsamında kesinlikle hukuki konulardır.

Eksik Teslim B2B'lerinde (Durum Tespiti Eki Olarak): Büyük kurumsal kiralamalarda, Mülk Sahibi Avukatı ile Kiracı Şirket arasında mutlaka, gelecekte ortaya çıkacak bir ayıp bahanesi ve mağaza iadelerindeki hasar tazminatları konusunda karşılıklı güvenlikte sıfır ispatlı bir koruma sağlamak için A'dan Z'ye fotoğraflı ve çizimli bir "Fiziki / Teknik Protokol Eki" ve "Teslim Tesellüm Tutanağı" imzalanır (Mağazada kaç kolon sağlam, iç beton var mı yok mu, klima kanalı var mı?).

2. "Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskân)" ve "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı (Belediye)"

Kanuna göre B2B'deki Bildirimlerin en önemli kağıdı "Yapı İskân Belgesi"dir! Bir mağaza kiralayan işletme (Örneğin yeni bir Marka Restoran açacak veya Lojistik bir depoya giriş yapacak); bulunduğu Devletin İlçe Belediyesine gidip işletme vergisi için "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı" onayı istediğinde; Belediye Şehircilik makamı ilk olarak o kiralanan plaza ve deponun Mülk Sahibinden onaylı tam "İskân Belgesi (Yapının inşaatının kanuna uygun, Projesine ve Yangın Heyetine uygun olarak düzenli ve sağlam bittiğine dair İskân İzin Kağıdı)" talep eder!

• İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik uyarınca, bir işyeri ruhsatı almak için "Yapı Kullanma İzin Belgesi" bir ön koşuldur. Mülk sahibi, bu depo veya alışveriş merkezi mağazasının "Yapı Kullanma İzin Belgesi"nin hiç var olmadığını kiralamadan gizlediyse, ruhsatlandırılabilir bir mülk sağlayamama durumu TBK Mad. 301 uyarınca yasal bir ayıp teşkil eder. Kiracı, mülkün amaçlanan yasal kullanımına uygun olmaması nedeniyle sözleşmenin tamamen feshini ve yoksun kalınan kâr zararlarının tazminini talep edebilir.

• Sözleşmeyle Kurulacak (Asimetrik Kaçış): Karşı iddiada (kiracının restoran fırın bacası kuralları), kiracının yapacağı özel ticari (fırın izni / sanayi gazı izni vb.) için; Mülk sahiplerinin güçlü avukatları sözleşmelere çok ağır dışlayıcı sözleşme savunma maddeleri yazarlar: "Kiralayanın taşınmazın Ruhsat-İşletme izninden veya alınacak Bildirim ve ticari belediye yangın onaylarından %100 sorumlu olduğu ve bu ruhsatların risklerinin / imkansızlıklarının Kiralayanı (Lessor) hiçbir şekilde bağlamayacağı." Ancak, TBK Mad. 301 çatılı işyeri kiraları için emredicidir ve buna aykırı bir hüküm konulamaz. Kiralayanı, amaçlanan yasal kullanımına uygun (İskân dahil) bir mülk teslim etme yükümlülüğünden tamamen muaf tutan maddeler, TBK Mad. 27 uyarınca genellikle geçersizdir.

Sonraki belgeye geçin: Ticari Kira Artış Endeksleri (B2B)Önizleme mevcut değil.