Ticari Kiralarda Ayıplar, Bildirimler ve Ruhsat Yükümlülükleri (Türkiye)

Türkiye piyasasındaki kurumsal Alışveriş Merkezleri (AVM) veya Plaza geliştiricileri, ticari işyeri şirket kiracılarına (B2B) ofis ve Lojistik üslerini Shell and Core (betonarme formda, içi dekore edilmemiş) olarak teslim etseler dahi, kanun (TBK) asimetrik koruma kuralı gereği, sözleşmelere aksi hükümler kurgulanıp konulsa bile "taşınmazın ayıbından, kusurundan veya resmi engellerinden" %100 muaf olma kapısına yasal izin vermemektedir!

1. Teslim Anındaki Ayıplar ve Ticari "Kullanıma Uygunluk" Karinesi

Türkiye'deki yasal maddelerde, ticari bir B2B taciri olsanız dahi, mağaza veya ofis mülk sahibi, kiralananı kararlaştırılan tarihte "sözleşmede amaçlanan ticari kullanıma elverişli/uygun" şekilde teslim etmekle yükümlüdür (Md. 301 Emredici - Aksine Sözleşme Yapılamaz Kuralı). Eğer kiralayan fon (mülk sahibi), AVM mağazasında yangın söndürme ana jeneratör bağlantısını kopuk bırakmışsa, depo mağazanın dış cephe mantolamasındaki beton izolasyon eksikliği nedeniyle rutubetliyse veya endüstriyel elektrik için yeterli sigorta gücü (kW Watt) sağlamıyorsa ve bu durum kiracı şirketin ticari mallarına zarar getiriyorsa (Gizli Ayıplar) ve gizlenmiş veya öngörülemez şekilde teslim edilmişse ve tacir bunu sonradan ihbar etmişse:

• Kiracı şirket, zarar ve tadilat masraf faturalarını Kiralayana gönderme Hakkı ve (Kira Bedelinden İndirim tutarı veya o Süreçle birlikte kiranın tamamen Durdurulması / Kesilmesi, sürecin Haklı Feshe dönüşmesi ve depozitonun faiziyle derhal iadesi ile B2B sözleşme ihlallerinden kaynaklanan Tazminat davası hakları) ile mülk sahibine (kiralananın ayıbından dolayı) doğrudan yasal Rücû eder!

Eksik Teslim B2B'lerinde (Due-Diligence Eki Olarak): Büyük kurumsal kiralamalarda, Mülk Sahibi Avukatı ile Kiracı Şirket arasında mutlaka, gelecekte ortaya çıkacak bir ayıp bahanesi ve mağaza iadelerindeki hasar tazminatları konusunda karşılıklı güvenlikte sıfır ispatlı bir koruma sağlamak için A'dan Z'ye fotoğraflı ve çizimli bir "Fiziki / Teknik Protokol Eki" ve "Teslim Tesellüm Tutanağı" imzalanır (Mağazada kaç kolon sağlam, iç beton var mı yok mu, klima kanalı var mı?).

2. "Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskân)" ve "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı (Belediye)"

Kanuna göre B2B'deki Bildirimlerin en önemli kağıdı "Yapı İskân Belgesi"dir! Bir mağaza kiralayan işletme (Örneğin yeni bir Marka Restoran açacak veya Lojistik bir depoya giriş yapacak); bulunduğu Devletin İlçe Belediyesine gidip işletme vergisi için "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı" onayı istediğinde; Belediye Şehircilik makamı ilk olarak o kiralanan plaza ve deponun Mülk Sahibinden onaylı tam "İskân Belgesi (Yapının inşaatının kanuna uygun, Projesine ve Yangın Heyetine uygun olarak düzenli ve sağlam bittiğine dair İskân İzin Kağıdı)" talep eder!

• Eğer Mülk sahibi bu depo veya AVM mağazasının "İskânı"nın hiç olmadığını (Örneğin projede gizli kaçak asma kat yapıldığını, tapuda iskânsız ruhsatsız ticari mülk statüsüz ve bozuk mülkler olduğunu) kiralamadan gizlediyse; Kiracı, Belediyenin şirkete kilit vurup ruhsatsız kapatması cezasıyla karşılaştığında, Mülk sahibinin gizlediği idari ruhsat risklerini ve iskân yokluğunu mülke bir Ayıp yapması nedeniyle "Taşınmazda İfası İmkansızlık" sebebine dayanarak, Sözleşmenin Tam Feshi ve "Yoksun Kalınan Kar Zararları" nedeniyle B2B Mülk Yatırımcısına Türk Mahkemelerinde (Ticari) yüz milyonlarca tazminat ödetecektir!

• Sözleşmeyle Kurulacak (Asimetrik Kaçış): Karşı iddiada (kiracının restoran fırın bacası kuralları), kiracının yapacağı özel ticari (fırın izni / sanayi gazı izni vb.) için; Mülk sahiplerinin güçlü avukatları sözleşmelere çok ağır dışlayıcı sözleşme savunma maddeleri yazarlar: "Taşınmazın Ruhsat-İşletme izninden veya alınacak Bildirim ve ticari belediye yangın onaylarından kiralayanın %100 sorumlu olduğu, bu ruhsatların risklerinin / imkansızlıklarının Kiralayanı (Lessor) hiçbir şekilde bağlamayacağı - Ayıplı Fesih Bahanesi sayılamayacağı, kiracının iskâna ilişkin incelemeleri Ticari Risk (Due diligence OOO) olarak yaptığı ve riski baştan aldığı" maddeleri ile kendilerini ticari bildirim sorumluluğu yüklerinden kurtarırlar (%100 Yaygın sözleşme).

Sonraki belgeye geçin: Ticari Kira Artış Endeksleri (B2B)Önizleme mevcut değil.