B2B Ticari Kira Sözleşmesi Gereklilikleri (Türkiye)

Türkiye'de ticari gayrimenkul kiralama (AVM mağazası, lojistik depo, ofis plazaları vb.) esas olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK - Kanun No. 6098) tarafından yönetilir. Ticari gayrimenkul kiralamalarında kira sözleşmeleri belirli bir geçerlilik şekline tabi değildir ve hatta sözlü bile olabilir (TBK Mad. 12 & 299). Ancak, profesyonel B2B işlemlerinde, yazılı sözleşmeler delil, vergi kaydı ve Tapu Sicili şerhleri için standarttır.

1. Yazılı Şekil, Noter Onayı ve Damga Vergisi

Kanun bir kira sözleşmesinin sözlü olabileceğini onaylasa da, ticari operasyonlar çeşitli nedenlerle resmi belgeleme gerektirir:

• Vergi Uyumu: Maliye Bakanlığı ve Vergi Daireleri, iş yeri açılış kayıtları için yazılı bir "Kira Sözleşmesi" talep eder. 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca, kira sözleşmeleri, sözleşme süresi boyunca toplam kira bedelinin %0.189 oranında damga vergisine tabidir.
• İmza Güvenliği: Şirket temsilcileri tarafından "yetkisiz imzalar" ile ilgili anlaşmazlıkları önlemek için, mülk sahipleri genellikle sözleşmenin NOTER ONAYLI BİR KİRA SÖZLEŞMESİ olmasını talep eder. Bu, tartışmasız bir yasal belge oluşturmak için Şirket Ana Sözleşmesi ve İmza Sirkülerinin doğrulanmasını içerir.

2. Gayrimenkulün Kurumsal Hamisi: "Tapuya Şerh"

"Tapuya Şerh" (TBK Mad. 312), özellikle önemli "iç mekan düzenlemesi" (fit-out) yatırımları yapan ticari kiracılar için kritik bir yasal mekanizmadır.

• Nasıl Çalışır: Sözleşme kiracıya yetki veriyorsa, kira sözleşmesi Tapu Siciline şerh edilebilir. Bu, mülkün gelecekteki herhangi bir sahibini kira süresi boyunca kira koşullarına bağlayan "güçlendirilmiş kişisel bir hak" yaratır.
• Yeni Maliklere Karşı Koruma: TBK Mad. 351 uyarınca, bir mülk satılırsa, yeni malik, taşınmaza gerçek bir ihtiyacı varsa (edinmeden sonra 1 ay içinde bildirim ve 6 ay sonra tahliye davası açma şartıyla) kira sözleşmesini normalde feshedebilir. Ancak, kira sözleşmesi Mad. 312 uyarınca şerh edilmişse, "yeni malik ihtiyacı" nedeniyle tahliye hakkı engellenir ve yeni malik mevcut sözleşmeye uymak zorundadır.

3. Devir, Alt Kiralama ve Sözleşme İhlali

Ticari ve iş yeri kiralamalarında, taraflar arasındaki ilişki üçüncü taraf devirleri konusunda sıkı bir şekilde düzenlenmiştir:

• Devir ve Alt Kiralama (TBK Mad. 322 & 323): Kiracının, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın alt kiralama yapması veya kira ilişkisini devretmesi yasaktır. Ancak, iş yeri kiralamalarında, kiraya veren bu izni "haklı sebep" olmaksızın esirgeyemez.
• Sözleşme İhlali (TBK Mad. 316): Kiracı sözleşmeyi ihlal ederse (yetkisiz devir gibi), kiraya veren kiracıyı hemen tahliye edemez. Kiraya veren, kiracıya ihlali gidermesi için en az 30 gün süre veren resmi bir yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu süre içinde ihlal giderilmezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir ve mahkeme kararıyla tahliye talep edebilir.
• Kiraya Verenin Hapis Hakkı (TBK Mad. 336): Tahliyeden farklı olarak, ticari bir taşınmazın kiraya vereni "Hapis Hakkı"na sahiptir. Bu, önceki yılın ve mevcut altı aylık dönemin kirasını güvence altına almak için taşınmazda bulunan taşınır mallar üzerinde bir teminat hakkıdır (rehin). Bu, borcu güvence altına almak için bir araçtır, mülkün zilyetliğini geri almak için bir yöntem değildir.

Bir sonraki belgeye geçin: Ticari Bakım ve Onarım GiderleriÖnizleme mevcut değil.