B2B Ticari Kira Sözleşmesi Gereklilikleri (Türkiye)

Türkiye'deki ticari gayrimenkul kiralama (AVM mağazası, dev lojistik depo, holding yönetim katı plazası vb.) işlemlerinde, Borçlar yasası şekil (geçerlilik şartı) açısından resmi veya yazılı bir zorunluluk (şekil zorlaması) getirmese de; Şirketler (B2B) Hukukunda, sözleşmeler A'dan Z'ye basılı veya serbest yazılı (onlarca sayfalık teknik ekleri olan kurumsal avukat formatında) olarak hazırlanır ve çok sıkı şirket imza sirkülerine bağlanır.

1. Yazılı Şekil ve "Noter Onayı" (Şirket Temsil Güvenliği)

Kanun, Kira (B2B ticareti) için sözlü bile olabileceğini onaylasa da operasyonlar bu şekilde yürümez:

• Maliye Bakanlığı ve Vergi Daireleri, "İş Yeri Açılış Sicil Kaydı (Yoklama)" sırasında kurumsal firmadan damga vergisi hesaplaması yapılmış yazılı, imzalı "Kira Sözleşmesi"nin orijinal nüshasını zorunlu olarak isteyecektir.
• B2B kiralamaların geçerliliğindeki asıl risk "Yetkisiz imza oyunu"dur! Marka kurumsal (LC Waikiki, Apple vb. firmaların yetkilisi) adına AVM sözleşmesini imzalayan CEO'nun şirketi resmi olarak tek başına temsil yetkisi var mıydı (müşterek imza zorunluluğu var mıydı)? Bu risk B2B yatırımcısını milyarlarca liralık tazminattan mahrum bırakacağı için, mülk sahipleri en güçlü hukuki ve tartışmasız imza güvenliği yapısında düzenlenen ve imzalanan sözleşmenin imzasını tamamen Şirket Esas Sözleşmesi ve İmza Sirküleri ile birlikte "Bizzat Noter Huzurunda" NOTERLİKÇE TASDİKLİ KİRA SÖZLEŞMESİ şeklinde (Tartışmasız Belge haline) getirirler.

2. Gayrimenkulün Kurumsal Hamisi: "Tapuya Şerh"

Türkiye piyasasındaki yabancı AVM'lerin veya Gayrimenkul Fonlarının en büyük yasal kozu ya da devasa bir dekorasyon (milyon dolarlık fit-out restoran) yapan şirket kiracının, binası satıldığında zalim yeni alıcı tarafından 6. ay içinde (İhtiyaç nedeniyle aldım sürgünü) sokağa tahliye edilmekten kurtulma can simidi; "Tapuya Şerh" mekanizmasıdır!

• Nasıl Çalışır: Uzun Vadeli Lojistik depo kiralayan (5-10 yıllık sözleşme yapan) dev bir kargo kurye firması, sözleşmeye bir yetki koyar; "Kiracı mülk sahibinin yetkisiyle bu sözleşmeyi dilediği zaman tek taraflı olarak götürüp gayrimenkulün Tapu Sicilindeki Şerhler Sütununa tescil ettirmekte serbesttir".
• Faydası Nedir?: Bu sayede (Örneğin 10 Yıllık Şerh koyarak 1 Milyon dolarlık kira yatırımı ile dekore eden bir kurumsal firma); plaza veya arazi ertesi gün "başkalarına Araplara Katarlılara ve fonlara tam milyonlara" satılsa ve yeni tapu mülkiyeti el değiştirse bile! Yeni patron tapu sahibi dahi! Orada Tapu Şerhi süresi dolmadan (Satın almaya dayalı 6 Aylık İhtiyaç Tahliye Davasını kesinlikle açamayarak) o kiracıyı asla Tahliye Edemez! Yeni kurumsal malik şikayet bile edemez; şerh mülkiyete ayni (Mutlak) güç katar. Sözleşmenin yıllarını Tapu Siciline kurşun gibi yazıyla (Ayni Şerh) işler.

3. Uzama, Devir (Alt Kira) Kontrolleri B2B

Ticari AVM plazalarında dev markaya özel o "çekim cazibe Çapa" dükkan iyi niyetle verilirken, kiracı o değerli stratejik vitrini kendi kârı için kötü niyetiyle başka bir yerel üçüncü ucuz tüccara kiralayamaz (Devir Yasağı B2B kurgusu).

• Kanun (B2B Madde 323): İş yeri kiralarında (Ticari çatılı); KİRAYA VERENİN (Malik) "Yazılı İzni (Onayı)" olmaksızın KİRACININ alt kiralama yapması ve sözleşmeyi Şahsına devretmesi YASAKTIR, yasal kira borcunu dışarıya devredemez! (Ve eğer yaparsa ve izinsiz dışarıdan 3. bir şirket adamı tüccar mülke gelip şube kurarsa; mülk mahkeme ile (ağır fesih davası tahliyesi / fesih ihlali) mülkü boş çekmek için polisin hapis hakkı müsadere edilerek hemen elinden alınır, ihtar çekilerek biter).
• Sınır: Ancak B2B'de Ticari yatırımı teşvik etmek amacıyla "Haklı Sebep Olmaksızın mülk sahibi (izin vermekten) B2B devir rızasından kaçınamaz" engeli konulması; iflas eden şirketin yerine mağazayı devralacak sağlam bir Holding şirketini getirmesi için mülk sahibinin onayı, sırf inadı ve gıcıklığı için ticari sözleşme piyasasını dondurmaması adına sadece "Hakim" kararıyla zorlanabilir.

Bir sonraki belgeye geçin: Ticari Bakım ve Onarım GiderleriÖnizleme mevcut değil.