B2B Ticari Kira Sözleşmesi Gereklilikleri (Türkiye)
Türkiye'de kurumsal kira sözleşmeleri (Çatılı İş Yeri). Tapu Şerhi, sözleşme süresi (10 yıllık uzama) ve Noter onayının önemi.
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve eğitim amaçlıdır. Yasal tavsiye niteliği taşımaz ve bu şekilde güvenilmemelidir. Yasalar sık sık değişir — her zaman mevcut düzenlemeleri doğrulayın ve durumunuza özel tavsiye için bulunduğunuz yerdeki lisanslı bir avukata danışın. Landager bir mülk yönetim platformudur, bir hukuk bürosu değildir.Bilgiler en son doğrulandı: May 2026.
Türkiye'de ticari gayrimenkul kiralama (AVM mağazası, lojistik depo, ofis plazaları vb.) esas olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK - Kanun No. 6098) tarafından yönetilir. Ticari gayrimenkul kiralamalarında kira sözleşmeleri belirli bir geçerlilik şekline tabi değildir ve hatta sözlü bile olabilir (TBK Mad. 12 & 299). Ancak, profesyonel B2B işlemlerinde, yazılı sözleşmeler delil, vergi kaydı ve Tapu Sicili şerhleri için standarttır.
1. Yazılı Şekil, Noter Onayı ve Damga Vergisi
Kanun bir kira sözleşmesinin sözlü olabileceğini onaylasa da, ticari operasyonlar çeşitli nedenlerle resmi belgeleme gerektirir:
- Vergi Uyumu: Maliye Bakanlığı ve Vergi Daireleri, iş yeri açılış kayıtları için yazılı bir "Kira Sözleşmesi" talep eder. 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca, kira sözleşmeleri, sözleşme süresi boyunca toplam kira bedelinin %0.189 oranında damga vergisine tabidir.
- İmza Güvenliği: Şirket temsilcileri tarafından "yetkisiz imzalar" ile ilgili anlaşmazlıkları önlemek için, mülk sahipleri genellikle sözleşmenin NOTER ONAYLI BİR KİRA SÖZLEŞMESİ olmasını talep eder. Bu, tartışmasız bir yasal belge oluşturmak için Şirket Ana Sözleşmesi ve İmza Sirkülerinin doğrulanmasını içerir.
2. Gayrimenkulün Kurumsal Hamisi: "Tapuya Şerh"
"Tapuya Şerh" (TBK Mad. 312), özellikle önemli "iç mekan düzenlemesi" (fit-out) yatırımları yapan ticari kiracılar için kritik bir yasal mekanizmadır.
- Nasıl Çalışır: Sözleşme kiracıya yetki veriyorsa, kira sözleşmesi Tapu Siciline şerh edilebilir. Bu, mülkün gelecekteki herhangi bir sahibini kira süresi boyunca kira koşullarına bağlayan "güçlendirilmiş kişisel bir hak" yaratır.
- Yeni Maliklere Karşı Koruma: TBK Mad. 351 uyarınca, bir mülk satılırsa, yeni malik, taşınmaza gerçek bir ihtiyacı varsa (edinmeden sonra 1 ay içinde bildirim ve 6 ay sonra tahliye davası açma şartıyla) kira sözleşmesini normalde feshedebilir. Ancak, kira sözleşmesi Mad. 312 uyarınca şerh edilmişse, "yeni malik ihtiyacı" nedeniyle tahliye hakkı engellenir ve yeni malik mevcut sözleşmeye uymak zorundadır.
3. Devir, Alt Kiralama ve Sözleşme İhlali
Ticari ve iş yeri kiralamalarında, taraflar arasındaki ilişki üçüncü taraf devirleri konusunda sıkı bir şekilde düzenlenmiştir:
- Devir ve Alt Kiralama (TBK Mad. 322 & 323): Kiracının, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın alt kiralama yapması veya kira ilişkisini devretmesi yasaktır. Ancak, iş yeri kiralamalarında, kiraya veren bu izni "haklı sebep" olmaksızın esirgeyemez.
- Sözleşme İhlali (TBK Mad. 316): Kiracı sözleşmeyi ihlal ederse (yetkisiz devir gibi), kiraya veren kiracıyı hemen tahliye edemez. Kiraya veren, kiracıya ihlali gidermesi için en az 30 gün süre veren resmi bir yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu süre içinde ihlal giderilmezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir ve mahkeme kararıyla tahliye talep edebilir.
- Kiraya Verenin Hapis Hakkı (TBK Mad. 336): Tahliyeden farklı olarak, ticari bir taşınmazın kiraya vereni "Hapis Hakkı"na sahiptir. Bu, önceki yılın ve mevcut altı aylık dönemin kirasını güvence altına almak için taşınmazda bulunan taşınır mallar üzerinde bir teminat hakkıdır (rehin). Bu, borcu güvence altına almak için bir araçtır, mülkün zilyetliğini geri almak için bir yöntem değildir.
Bir sonraki belgeye geçin: Ticari Bakım ve Onarım Giderleri.
Kaynaklar ve Resmi Referanslar
Sıkça Sorulan Sorular
▶Türkiye'deki temel kiraya veren-kiracı yasaları nelerdir?
Türkiye'deki kira ilişkileri Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmektedir. Kanun, kiracıları ekonomik açıdan daha zayıf taraf olarak kabul ederek onları koruma eğilimindedir. Bu rehber, mülk sahipleri ve kiraya verenler için temel uyumluluk gerekliliklerini kapsamaktadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenler için yasal tahliye süreci nasıldır?
Türkiye'deki tahliye süreci, kiraya verenlerin resmi yasal prosedürleri takip etmesini gerektirir. Geçerli tahliye nedenleri arasında genellikle kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesine aykırılık veya kiraya verenin mülkü kişisel kullanım ihtiyacı yer alır. Kiraya verenler usulüne uygun yazılı bildirimde bulunmalı, gerekli süreleri tanımalı ve duruma göre mahkeme veya icra dairesinden karar almalıdır. Kendi kendine tahliye yöntemleri (zorla tahliye) genel olarak yasaktır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kira artış sınırları ve tavanları nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne zaman ve nasıl kira artışı yapabileceğini düzenleyen özel kurallar bulunmaktadır. Bu kurallar; artış oranına ilişkin tavanları, asgari bildirim sürelerini ve artış sıklığına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Kiraya verenler, mevcut kira sözleşmelerinde kira artışı yaparken yürürlükteki tüm mevzuata uymak zorundadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de depozito kuralları ve iade süreleri nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne kadar depozito talep edebileceği, depozitonun nasıl muhafaza edilmesi gerektiği ve kira sözleşmesi sona erdikten sonra depozitonun iade süresi ile ilgili kurallar mevcuttur. Kiraya verenler, yapılan kesintilere ilişkin detaylı bir döküm sunmalı ve cezalardan kaçınmak için yasal sürelere uymalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de zorunlu kira sözleşmesi gereklilikleri nelerdir?
Türkiye'deki kira sözleşmeleri, yürürlükteki ulusal ve yerel yasalara uygun olmalıdır. Gerekli unsurlar genellikle tarafların isimlerini, mülkün tanımını, kira bedelini ve ödeme koşullarını, depozito detaylarını, kira süresini ve bakım sorumluluklarının dağılımını içerir. Belirli kira türleri veya süreleri için yazılı sözleşme yapılması zorunlu olabilir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenin bakım ve onarım yükümlülükleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kiralık mülkleri oturulabilir durumda tutmakla; yapıyı, tesisatı, elektrik sistemlerini ve temel hizmetleri çalışır durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren ve kiracı arasındaki bakım sorumluluklarının dağılımı, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiralık mülkler için gecikme ücreti ve ceza kuralları nelerdir?
Türkiye'de geciken kira ödemeleri için gecikme ücretleri ve cezalarla ilgili özel kurallar bulunmaktadır. Bunlar; zorunlu ödeme sürelerini, gecikme ücreti miktarlarındaki tavanları ve faiz oranlarına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Gecikme ücreti hükümleri kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeli ve uygulanabilir olması için yerel mevzuata uygun olmalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenlerin yapması gereken mülk bildirimleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kira sözleşmesi imzalanmadan önce potansiyel kiracılara mülk hakkında ilgili bilgileri açıklamak zorundadır. Gerekli bildirimler genellikle bilinen esaslı kusurları, çevresel tehlikeleri, geçmiş hasar geçmişini ve kiracının mülkü kullanımını ve yararlanmasını etkileyebilecek her türlü durumu kapsar.
Kılavuzun tamamını oku📬 Bu yasalar değiştiğinde bildirim alın
Ev sahibi-kiracı yasaları güncellendiğinde size e-posta göndereceğiz. Spam yok — sadece yasa değişiklikleri.
