B2B Bakım, Onarım ve İş Yeri Gider Dağılımı (Türkiye)

Türkiye'de ticari (B2B) kiralamalarda "Bakım, Onarım ve Yapısal Tadilat Faturası Kimin Omuzlarındadır (Malik mi yoksa Tüccar Kiracı mı)?" tartışması; konutlardaki kural gibi, mülk sahibinin Kanun önünde "asli yapısal, demirbaş sorumluluğunu asıl olarak" üstlenmesi üzerine kuruludur. Ancak, İngiliz/ABD hukuku kaynaklı (Triple Net) sözleşmeleri Batı formatında aynen tercüme edip Türkiye fonlarına monte eden avukatlar, B2B'de de Kanun'un 301/317. maddelerinin sert duvarlarına çarparlar!

1. "Shell & Core" (İleri Kaba) Boş Teslim Sistemi

Türkiye piyasasındaki Plaza ve AVM Mağaza zinciri B2B kurgularında %90'lık format: mülkün sahibi tarafından "Shell & Core" (Sıvasız Tuğla / Şaplı Beton ve kolon taban) olarak tamamen boş inşaatsız sıvasız şekilde kiracı tüccara verilmesidir (Kullanıma/Kiraya Verilmesidir). Klima (Genellikle HVAC boru uçlarına kadar bırakılır). Bu durumda Kiracı, "Dekorasyon (Fit-Out)" Yatırım bütçesiyle milyarları döker ve dükkanı mermerlerle, asma tavanlarla tam teşekküllü donatır (Asıl İş Yeri açılışı).

• Sorun (Çıkış Tahliyesi): Sözleşme bitti! Mermerler AVM'de mi kalacak? (Yoksa dökülen betonlar kırılarak tuğlaya kadar eski haline yıkım icra masasına mı dönecek?) Kiracı Çıkarken mülk sahibine bu dev milyonluk yatırımı, malikin değer faydasından Sebepsiz Zenginleşme yoluyla yasal olarak İcra (Tazminatını) talep edecek mi? (İşte bu Madde, Türkiye'deki Kurumsal B2B Sözleşmelerinin en hayati avukatlık sözleşme yazım maddesini tetikler).

2. TBK Uyarınca Eklentilerin Kalıcı Kuralı "Sebepsiz Zenginleşme Engeli" Düzenlemesi

• Sözleşmede Yazılmazsa Kural: Kiracı, yaptığı ve mülkün asıl lüks kira gelirini artıran bu kalıcı yatırım ekipmanlarını (Klima kanalları, asma tavanlar vb. ayrılmaz parçalar) giderken söküp götüremez; Maliki ile kalır ve Kanunen KİRACI (Değer Artışı Yarattığı için, vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme üzerinden yönetimden tazminat / ödetme / MÜLK SAHİBİNDEN icra tahsilatı isteme hakkıyla ayrılır!).

• Asimetrik Mülk Sahibi B2B Düzeni (Sözleşmelerden Kaçış Yolları Kurgusu): Dev AVM fonu; çıkışın arkasında bu faturayı kendi cüzdan ödeme davasıyla görmemek için; Ağır Kiracı Sözleşmesine bunu Kurumsal Dille Yazdırır ve Zorla İmzalatır: "KİRACI, mülke yaptığı TÜM tadilatları veya kalıcı dekorasyon ve ayrılmaz yatırımları KESİNLİKLE hiçbir Bedel Talebi, Hak Tazminat Mahsubu, Hurda İadesi veya Değer Artışı İsteği olmaksızın BEDELSİZ (Bila Bedel) olarak kiralayana terk ederek, İş ve yatırım mülkiyetini KİRAYA VEREN'E (Ayın Aynı Mülk Sahibi) Bırakarak Çıkıştaki Para İsteme hakkından feragat ederek Çıkacaktır! (Kesinlikle Hiçbir Değer Hakkı İletme hakkından sakınarak)" Şeklinde dayatmacı maddeler koyarak, Hukuki yolu kesinlikle bay-pas ederek Kiracının Milyonluk yatırım emeğinin Fonun Emlak Havuzuna Bedavaya geçmesi yasal hale gelir!

3. Olağan (Site Yönetimi/Plaza Yönetimi Genel Giderleri (Kullanıma Bağlı)

B2B şirketler (Kiracılar); Konuttaki bahçıvan, asansör elektriği ile aynı şekilde: Kendi kiraladıkları ofis camlarının Plaza Dış Cidarından kule cam asansörle yıkanma ücretleri, ana kapı lobi resepsiyon güvenlik holding maaş fatura dağılımları (Düşen M2 metrekare Arsa payı oranında paylaşılarak) ve Genel Yönetim (AVM reklam tanıtım havuz aidatı M2 Pazarlama Ciro Yükleri); Tamamı - Hukukun ve Yargıtay'ın yerinde kararları uyarınca "Kullanıma ait yararlanılan sabit pay / Ortak Alan kullanımı Genel Gideri" olarak yasal sayıldığından - B2B firma ticari kasalarından saat gibi işleyerek Mülk Sahibi hesaplarına (AİDAT / Ortak Gider Faturası Altında) Mülk Sahibine göndermeden yasal olarak ödeme yükümlülükleridir!

Bir sonraki belgeye geçin: Ticari Gecikme Cezası SözleşmeleriÖnizleme mevcut değil.