B2B Bakım, Onarım ve İş Yeri Gider Dağılımı (Türkiye)
Türkiye ticari B2B mülklerinde Triple Net (Tüm masraflar kiracıya ait) sözleşmelerin geçerliliği, Shell & Core ve genel gider paylaşımı.
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve eğitim amaçlıdır. Yasal tavsiye niteliği taşımaz ve bu şekilde güvenilmemelidir. Yasalar sık sık değişir — her zaman mevcut düzenlemeleri doğrulayın ve durumunuza özel tavsiye için bulunduğunuz yerdeki lisanslı bir avukata danışın. Landager bir mülk yönetim platformudur, bir hukuk bürosu değildir.Bilgiler en son doğrulandı: May 2026.
Türkiye'de konut bakımı ve gider dağılımı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun No. 634) tarafından düzenlenir. TBK Mad. 301 uyarınca, ev sahibi, konut mülkünü amaçlanan kullanıma uygun (yaşanabilir) bir durumda teslim etmek ve bu durumu kira süresi boyunca sürdürmekle yükümlüdür.
1. Kullanıma Uygunluk ve Yaşanabilirlik (TBK Mad. 301)
Ticari sektörlerde yaygın olan "Shell & Core" teslim standardı, konut kiralamaları için yasaktır. TBK Mad. 301, konut mülklerinin yaşanabilir bir durumda teslim edilmesini gerektirir. Konut kira sözleşmesinde, ev sahibinin birincil bakım yükümlülüğünü, mülkün kullanıma uygunluğunu tehlikeye atacak şekilde kiracıya devreden herhangi bir madde genellikle geçersiz sayılır.
- Olağan Bakım (TBK Mad. 317): Ev sahibi büyük uygunluk sorunlarını hallederken, kiracı yalnızca mülkün olağan kullanımı için gereken temizlik ve küçük bakım masraflarından sorumludur (örn. ampul değişimi, rutin temizlik).
2. İyileştirmeler ve "Sebepsiz Zenginleşme" Engeli (TBK Mad. 321)
TBK Mad. 321 uyarınca, eklenti ve iyileştirmelerin düzenlenmesi, sebepsiz zenginleşmeyi önlemek için katı kurallara tabidir:
- Yazılı Onay: Kiracı, konutta ancak ev sahibinin yazılı onayı ile değişiklik veya eklenti yapabilir.
- Değer Artışı İçin Tazminat: Kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine, ev sahibi, geçerli bir yazılı sözleşme ile bu haktan açıkça feragat edilmediği sürece, bu iyileştirmelerden kaynaklanan mülkün değerindeki herhangi bir artış için kiracıyı tazmin etmelidir.
- Feragat İncelemesi: Konut sözleşmelerinde, kiracının iyileştirmeler için tüm tazminat haklarından feragat ettiği, genellikle "Bila Bedel" (ücretsiz) maddeleri olarak anılan genel feragatler, TBK Mad. 20-25 uyarınca katı "haksız sözleşme şartı" incelemesine tabidir ve geçersiz kılınabilir.
3. Ortak Giderler ve "Aidat" (Kat Mülkiyeti Kanunu No. 634)
Konut ortak giderleri, yaygın olarak "Aidat" olarak bilinir ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20 ve 22. maddeleri uyarınca giderin niteliğine göre kiracı ve ev sahibi arasında dağıtılır:
- Kiracı Sorumluluğu (İşletme Giderleri): Kiracılar, binanın günlük kullanımı ve işletilmesiyle ilgili giderlerden sorumludur. Buna ortak alanların temizliği, ortak alanların elektriği ve kapıcı veya güvenlik hizmetleri dahildir.
- Ev Sahibi Sorumluluğu (Sermaye Giderleri): Ev sahipleri, binanın yapısı ve kalıcı demirbaşlarıyla ilgili giderlerden sorumludur. Buna çatı onarımları, dış cephe boyama, asansör değişimi ve yapısal güçlendirme dahildir.
- Sorumluluk Sınırı: Kanun No. 634'ün 22. maddesi uyarınca, kiracının ortak giderlere ilişkin sorumluluğu, o anda ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle kesinlikle sınırlıdır. Aylık kira bedelini aşan veya sermaye gideri olarak sınıflandırılan herhangi bir gider, mülk sahibine yönlendirilmelidir.
Bir sonraki belgeye geçin: Ticari Gecikme Cezası Sözleşmeleri.
Kaynaklar ve Resmi Referanslar
Sıkça Sorulan Sorular
▶Türkiye'deki temel kiraya veren-kiracı yasaları nelerdir?
Türkiye'deki kira ilişkileri Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmektedir. Kanun, kiracıları ekonomik açıdan daha zayıf taraf olarak kabul ederek onları koruma eğilimindedir. Bu rehber, mülk sahipleri ve kiraya verenler için temel uyumluluk gerekliliklerini kapsamaktadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenler için yasal tahliye süreci nasıldır?
Türkiye'deki tahliye süreci, kiraya verenlerin resmi yasal prosedürleri takip etmesini gerektirir. Geçerli tahliye nedenleri arasında genellikle kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesine aykırılık veya kiraya verenin mülkü kişisel kullanım ihtiyacı yer alır. Kiraya verenler usulüne uygun yazılı bildirimde bulunmalı, gerekli süreleri tanımalı ve duruma göre mahkeme veya icra dairesinden karar almalıdır. Kendi kendine tahliye yöntemleri (zorla tahliye) genel olarak yasaktır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kira artış sınırları ve tavanları nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne zaman ve nasıl kira artışı yapabileceğini düzenleyen özel kurallar bulunmaktadır. Bu kurallar; artış oranına ilişkin tavanları, asgari bildirim sürelerini ve artış sıklığına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Kiraya verenler, mevcut kira sözleşmelerinde kira artışı yaparken yürürlükteki tüm mevzuata uymak zorundadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de depozito kuralları ve iade süreleri nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne kadar depozito talep edebileceği, depozitonun nasıl muhafaza edilmesi gerektiği ve kira sözleşmesi sona erdikten sonra depozitonun iade süresi ile ilgili kurallar mevcuttur. Kiraya verenler, yapılan kesintilere ilişkin detaylı bir döküm sunmalı ve cezalardan kaçınmak için yasal sürelere uymalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de zorunlu kira sözleşmesi gereklilikleri nelerdir?
Türkiye'deki kira sözleşmeleri, yürürlükteki ulusal ve yerel yasalara uygun olmalıdır. Gerekli unsurlar genellikle tarafların isimlerini, mülkün tanımını, kira bedelini ve ödeme koşullarını, depozito detaylarını, kira süresini ve bakım sorumluluklarının dağılımını içerir. Belirli kira türleri veya süreleri için yazılı sözleşme yapılması zorunlu olabilir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenin bakım ve onarım yükümlülükleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kiralık mülkleri oturulabilir durumda tutmakla; yapıyı, tesisatı, elektrik sistemlerini ve temel hizmetleri çalışır durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren ve kiracı arasındaki bakım sorumluluklarının dağılımı, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiralık mülkler için gecikme ücreti ve ceza kuralları nelerdir?
Türkiye'de geciken kira ödemeleri için gecikme ücretleri ve cezalarla ilgili özel kurallar bulunmaktadır. Bunlar; zorunlu ödeme sürelerini, gecikme ücreti miktarlarındaki tavanları ve faiz oranlarına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Gecikme ücreti hükümleri kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeli ve uygulanabilir olması için yerel mevzuata uygun olmalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenlerin yapması gereken mülk bildirimleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kira sözleşmesi imzalanmadan önce potansiyel kiracılara mülk hakkında ilgili bilgileri açıklamak zorundadır. Gerekli bildirimler genellikle bilinen esaslı kusurları, çevresel tehlikeleri, geçmiş hasar geçmişini ve kiracının mülkü kullanımını ve yararlanmasını etkileyebilecek her türlü durumu kapsar.
Kılavuzun tamamını oku📬 Bu yasalar değiştiğinde bildirim alın
Ev sahibi-kiracı yasaları güncellendiğinde size e-posta göndereceğiz. Spam yok — sadece yasa değişiklikleri.
