Ticari Güvence Bedelleri ve Banka Teminat Mektupları (Türkiye B2B)
İşyeri kiralarında 3 aylık depozito yasağı. Şirketler arası teminat mektupları, kefalet ve depozito iade koşulları.
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve eğitim amaçlıdır. Yasal tavsiye niteliği taşımaz ve bu şekilde güvenilmemelidir. Yasalar sık sık değişir — her zaman mevcut düzenlemeleri doğrulayın ve durumunuza özel tavsiye için bulunduğunuz yerdeki lisanslı bir avukata danışın. Landager bir mülk yönetim platformudur, bir hukuk bürosu değildir.Bilgiler en son doğrulandı: May 2026.
Türkiye'de ticari (çatılı işyeri) gayrimenkul kiralayan plazalar, Alışveriş Merkezi (AVM) yatırımcıları veya lojistik depo sahipleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) No. 6098 kapsamındaki güvence bedeli limitlerine uymak zorundadır. 1 Temmuz 2020 tarihinden bu yana, 6217 sayılı Kanun ile belirlenen erteleme süresinin sona ermesinin ardından, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu kiralamalar da dahil olmak üzere tüm ticari kiralamalar için Madde 342'deki 3 aylık kira üst sınırı uygulanmaktadır.
1. Yasal "3 Aylık Kira Sınırı" Çatışması (B2B Nakit Depozito)
Türk Borçlar Kanunu Madde 342, "Kiracının güvence vermesi kararlaştırılmışsa, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz" hükmünü içermektedir. Bu sınırlama, 1 Temmuz 2020 tarihi itibarıyla tüm konut ve çatılı işyeri (ticari) kiralamaları için geçerlidir. Bu nedenle, kurumsal bir kiracıya dükkan kiralayan bir AVM fonu, yasal olarak 3 aylık kira depozitosunu aşamaz; taraflar B2B sözleşmelerinde daha yüksek bir miktar belirlemekte serbest değildir.
Şirket kiracısı (Tacir) nakit "Güvence Bedeli" sağlıyorsa, fonların ortak bir "Mevduat Hesabı"na yatırılması zorunluluğu Madde 342 uyarınca zorunludur ve taraflarca feragat edilemez veya değiştirilemez. Nakit, bir bankada vadeli mevduat hesabına yatırılmalı, kıymetli evrak ise bir bankaya teslim edilmelidir. Banka, teminatı ancak her iki tarafın rızası, kesinleşmiş bir icra takibi veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı ile iade edebilir.
2. Piyasadaki Çözüm: "Banka Teminat Mektupları"
Nakit değer kaybı riskini gören kurumsal yatırımcılar (Mülk sahipleri) ve yabancı kiracı şirketler genellikle Banka Teminat Mektupları kullanmaktadır. Ancak, TBK Madde 342 uyarınca, kıymetli evrak şeklinde sağlanan teminat da 3 aylık kira sınırına tabidir ve bir bankaya yatırılmalıdır.
- Sistem Nasıl İşler?: Kiracı Şirket kendi bankasına gider ve kendi kredibilitesi veya teminatı (blokajı) üzerinden mülk sahibi (Kiralayan AVM) lehine "Kesin ve Süresiz Banka Teminat Mektubu" alır. (Örn: "Kiracım borcunu, stopajını veya hasarını ödemezse, banka şubesi İlk Talepte sormadan o faturayı ve kirayı bana vezneden nakit olarak peşin verir").
- Yasal Sınırlar: Banka Teminat Mektupları Madde 342 kapsamında teminat sayıldığı için 3 aylık kira sınırına tabidir. B2B işlemlerinde güçlü bir güvence olarak kullanılmalarına rağmen, bir bankaya yatırılmaları gerekir ve doğrudan ev sahibi tarafından tutulamazlar.
3. Kefalet ve Şirket Müdürünün Şahsi Kefaleti (Müteselsil Kefalet)
Türkiye'deki genellikle devasa olmayan kurumsal "Limited Şirket" (Ltd. Şti) ticari işletmeleri, arkalarında sınırlı bir şirket sermayesi olduğu için risklidir. Zira şirket iflas edip kapatılırsa, Mülk Sahibinin 3 aylık depozito dışında uğrayacağı zararlar kurtarılamaz. Anonim Şirket (A.Ş.) olmayan işletmelerden kiralamalarda Türkiye ticari piyasasında şu standart bir şart olarak koşulur:
"Müteselsil Kefalet (Şahsi Kefil)": Tüzel kişilik şirketin (kiracı firmanın) imzasının altına, işletmenin sahibinin, Limited veya kurumsal sözleşmeye "Kiracı: XYZ Şirketi" olarak ek olarak, şirket ortağının veya genel müdürünün şahsen kendi ad-soyadı + TC Kimlik numarası ile "Müteselsil Kefil sıfatıyla imza atması" zorunlu olarak istenir.
TBK Madde 584/3 uyarınca, ticaret siciline kayıtlı işletme sahipleri veya şirket ortağı ya da yöneticisi tarafından bir işletme veya şirketle ilgili olarak verilen kefaletlerde eşin rızası aranmaz.
Ayrıca; bu kefaletin TBK önünde geçersiz (batıl) olmaması için Kefilin, sözleşmenin altına şahsen kendi el yazısı ile belirtmesi şarttır: (a) sorumlu olduğu azami tutarı, (b) kefalet tarihini ve (c) "müteselsil" kefil olduğuna dair ibareyi (TBK Madde 583). El yazısı yoksa kefalet geçersizdir.
Sonraki belgeye geçin: Ticari Tahliye Süreçleri.
Kaynaklar ve Resmi Referanslar
Sıkça Sorulan Sorular
▶Türkiye'deki temel kiraya veren-kiracı yasaları nelerdir?
Türkiye'deki kira ilişkileri Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmektedir. Kanun, kiracıları ekonomik açıdan daha zayıf taraf olarak kabul ederek onları koruma eğilimindedir. Bu rehber, mülk sahipleri ve kiraya verenler için temel uyumluluk gerekliliklerini kapsamaktadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenler için yasal tahliye süreci nasıldır?
Türkiye'deki tahliye süreci, kiraya verenlerin resmi yasal prosedürleri takip etmesini gerektirir. Geçerli tahliye nedenleri arasında genellikle kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesine aykırılık veya kiraya verenin mülkü kişisel kullanım ihtiyacı yer alır. Kiraya verenler usulüne uygun yazılı bildirimde bulunmalı, gerekli süreleri tanımalı ve duruma göre mahkeme veya icra dairesinden karar almalıdır. Kendi kendine tahliye yöntemleri (zorla tahliye) genel olarak yasaktır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kira artış sınırları ve tavanları nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne zaman ve nasıl kira artışı yapabileceğini düzenleyen özel kurallar bulunmaktadır. Bu kurallar; artış oranına ilişkin tavanları, asgari bildirim sürelerini ve artış sıklığına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Kiraya verenler, mevcut kira sözleşmelerinde kira artışı yaparken yürürlükteki tüm mevzuata uymak zorundadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de depozito kuralları ve iade süreleri nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne kadar depozito talep edebileceği, depozitonun nasıl muhafaza edilmesi gerektiği ve kira sözleşmesi sona erdikten sonra depozitonun iade süresi ile ilgili kurallar mevcuttur. Kiraya verenler, yapılan kesintilere ilişkin detaylı bir döküm sunmalı ve cezalardan kaçınmak için yasal sürelere uymalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de zorunlu kira sözleşmesi gereklilikleri nelerdir?
Türkiye'deki kira sözleşmeleri, yürürlükteki ulusal ve yerel yasalara uygun olmalıdır. Gerekli unsurlar genellikle tarafların isimlerini, mülkün tanımını, kira bedelini ve ödeme koşullarını, depozito detaylarını, kira süresini ve bakım sorumluluklarının dağılımını içerir. Belirli kira türleri veya süreleri için yazılı sözleşme yapılması zorunlu olabilir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenin bakım ve onarım yükümlülükleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kiralık mülkleri oturulabilir durumda tutmakla; yapıyı, tesisatı, elektrik sistemlerini ve temel hizmetleri çalışır durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren ve kiracı arasındaki bakım sorumluluklarının dağılımı, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiralık mülkler için gecikme ücreti ve ceza kuralları nelerdir?
Türkiye'de geciken kira ödemeleri için gecikme ücretleri ve cezalarla ilgili özel kurallar bulunmaktadır. Bunlar; zorunlu ödeme sürelerini, gecikme ücreti miktarlarındaki tavanları ve faiz oranlarına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Gecikme ücreti hükümleri kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeli ve uygulanabilir olması için yerel mevzuata uygun olmalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenlerin yapması gereken mülk bildirimleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kira sözleşmesi imzalanmadan önce potansiyel kiracılara mülk hakkında ilgili bilgileri açıklamak zorundadır. Gerekli bildirimler genellikle bilinen esaslı kusurları, çevresel tehlikeleri, geçmiş hasar geçmişini ve kiracının mülkü kullanımını ve yararlanmasını etkileyebilecek her türlü durumu kapsar.
Kılavuzun tamamını oku📬 Bu yasalar değiştiğinde bildirim alın
Ev sahibi-kiracı yasaları güncellendiğinde size e-posta göndereceğiz. Spam yok — sadece yasa değişiklikleri.
