B2B Ticari Kira Artışları ve Ciro Kirası (Türkiye)
Türkiye'deki Alışveriş Merkezlerinde ve ticari alanlarda uygulanan TÜFE tavan sınırlaması, Ciro Kirası ve Döviz Yasağı.
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve eğitim amaçlıdır. Yasal tavsiye niteliği taşımaz ve bu şekilde güvenilmemelidir. Yasalar sık sık değişir — her zaman mevcut düzenlemeleri doğrulayın ve durumunuza özel tavsiye için bulunduğunuz yerdeki lisanslı bir avukata danışın. Landager bir mülk yönetim platformudur, bir hukuk bürosu değildir.Bilgiler en son doğrulandı: May 2026.
Türkiye piyasasındaki Alışveriş Merkezleri (AVM), ofis plazaları ve endüstriyel depolar için kira bedellerinin belirlenmesi ve yıllık artışları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (1 Temmuz 2012'den itibaren yürürlükte olup, ticari kiralamalara tam uygulanabilirliği 1 Temmuz 2020 itibarıyla başlamıştır) tarafından düzenlenmekte olup, Avrupa piyasasından (veya Amerika'dan) çok daha farklı ve katı kurallara tabidir. En büyük ayrımlar "Döviz Yasağı" ve "Zorunlu TÜFE Tavanı"dır.
1. Yasal Tavan: "12 Aylık TÜFE Ortalaması" (B2B İçin)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, hem konut hem de çatılı işyeri (ticari) kira sözleşmelerinde, ilk beş yıl için kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını aşamaz. Bu kural zorunludur ve daha yüksek bir artış öngören herhangi bir sözleşme hükmü, aşan kısım için geçersizdir. Daha önce kurumsal tacirlere uygulanmayan bu tavan sınırlaması, 1 Temmuz 2020 itibarıyla ticari kiracılar için de tam olarak uygulanabilir hale gelmiştir.
2. Dövizle Kiralama Yasağı (Türk Parasının Korunması)
Türkiye piyasasındaki en büyük operasyonel farklardan biri, iç piyasadaki sözleşmelerin dövize endekslenmesinin büyük ölçüde yasaklanmış olmasıdır. (85 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı - Eylül 2018 sonrası süreçler).
- Türkiye'de yerleşik iki firma (TR yasalarına göre kurulmuş şirketler) arasında; AVM mağazaları, ofisler veya kiralık fabrikaların bedeli Dövizle (Dolar / Euro vb.) belirlenemez veya Dövize Endekslenemez (TL olsa bile kur farkı eklenerek).
- İstisnalar: Kiracı şirketin kendisi %50'den fazla yabancı sermayeli ise veya Serbest Bölgelerde kurulu bir şirket ise "Dövizli Ticari Kira" yapılabilir. Diğer tüm sıradan B2B kiralamalarda sadece yerel para birimi "Türk Lirası (TRY)" zorunludur.
3. AVM Kültürü ve "Ciro Kirası" Çözümü
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), ciroya dayalı kiraları özel olarak düzenlememektedir. Uygulamada yaygın olarak kullanılmasına rağmen, zorunlu TÜFE tavanının (TBK Madde 344) ciroya dayalı kira bileşenlerine uygulanması konusunda farklı yorumlar bulunmaktadır. Yaygın piyasa görüşü ve bazı hukuk yorumcuları, TÜFE tavanının öncelikli olarak herhangi bir sabit asgari kira bileşenine uygulandığını ve değişken ciroya dayalı kısma uygulanabilirliğinin yasa veya Yargıtay içtihadı ile kesin olarak belirlenmediğini öne sürmektedir.
4. B2B İşyerlerinde "5 Yıllık Kira Uyarlama (Tespit) Davaları"
Konutlardaki aynı koruma, ofis B2B kiracısı 5 yılı doldurduğunda kesintiye uğrar. Eğer şirket kiracınız ofisinizde uzamalarla birlikte 5 tam yılı doldurmuşsa, mülk sahibi, sözleşmenin "Düşük kalan bedeline" karşı, artık yasal TÜFE zammının zincirlerini kırarak Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açar.
- Güncel Piyasa Tespiti: Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimi, bölgedeki yeni ofis kiralarını (emsal plazaların M2 metrekare kira bedeli güncel piyasa araştırmasını), enflasyon durumunu ve Kurumsal ticaret hacmini dikkate alarak, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca B2B işyeri için yepyeni bir serbest piyasa Mahkeme Kira Rakamı belirleyecektir.
Sonraki belgeye geçin: Ticari Kira Sözleşmesi Şartları.
Kaynaklar ve Resmi Referanslar
Sıkça Sorulan Sorular
▶Türkiye'deki temel kiraya veren-kiracı yasaları nelerdir?
Türkiye'deki kira ilişkileri Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmektedir. Kanun, kiracıları ekonomik açıdan daha zayıf taraf olarak kabul ederek onları koruma eğilimindedir. Bu rehber, mülk sahipleri ve kiraya verenler için temel uyumluluk gerekliliklerini kapsamaktadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenler için yasal tahliye süreci nasıldır?
Türkiye'deki tahliye süreci, kiraya verenlerin resmi yasal prosedürleri takip etmesini gerektirir. Geçerli tahliye nedenleri arasında genellikle kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesine aykırılık veya kiraya verenin mülkü kişisel kullanım ihtiyacı yer alır. Kiraya verenler usulüne uygun yazılı bildirimde bulunmalı, gerekli süreleri tanımalı ve duruma göre mahkeme veya icra dairesinden karar almalıdır. Kendi kendine tahliye yöntemleri (zorla tahliye) genel olarak yasaktır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kira artış sınırları ve tavanları nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne zaman ve nasıl kira artışı yapabileceğini düzenleyen özel kurallar bulunmaktadır. Bu kurallar; artış oranına ilişkin tavanları, asgari bildirim sürelerini ve artış sıklığına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Kiraya verenler, mevcut kira sözleşmelerinde kira artışı yaparken yürürlükteki tüm mevzuata uymak zorundadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de depozito kuralları ve iade süreleri nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne kadar depozito talep edebileceği, depozitonun nasıl muhafaza edilmesi gerektiği ve kira sözleşmesi sona erdikten sonra depozitonun iade süresi ile ilgili kurallar mevcuttur. Kiraya verenler, yapılan kesintilere ilişkin detaylı bir döküm sunmalı ve cezalardan kaçınmak için yasal sürelere uymalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de zorunlu kira sözleşmesi gereklilikleri nelerdir?
Türkiye'deki kira sözleşmeleri, yürürlükteki ulusal ve yerel yasalara uygun olmalıdır. Gerekli unsurlar genellikle tarafların isimlerini, mülkün tanımını, kira bedelini ve ödeme koşullarını, depozito detaylarını, kira süresini ve bakım sorumluluklarının dağılımını içerir. Belirli kira türleri veya süreleri için yazılı sözleşme yapılması zorunlu olabilir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenin bakım ve onarım yükümlülükleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kiralık mülkleri oturulabilir durumda tutmakla; yapıyı, tesisatı, elektrik sistemlerini ve temel hizmetleri çalışır durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren ve kiracı arasındaki bakım sorumluluklarının dağılımı, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiralık mülkler için gecikme ücreti ve ceza kuralları nelerdir?
Türkiye'de geciken kira ödemeleri için gecikme ücretleri ve cezalarla ilgili özel kurallar bulunmaktadır. Bunlar; zorunlu ödeme sürelerini, gecikme ücreti miktarlarındaki tavanları ve faiz oranlarına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Gecikme ücreti hükümleri kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeli ve uygulanabilir olması için yerel mevzuata uygun olmalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenlerin yapması gereken mülk bildirimleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kira sözleşmesi imzalanmadan önce potansiyel kiracılara mülk hakkında ilgili bilgileri açıklamak zorundadır. Gerekli bildirimler genellikle bilinen esaslı kusurları, çevresel tehlikeleri, geçmiş hasar geçmişini ve kiracının mülkü kullanımını ve yararlanmasını etkileyebilecek her türlü durumu kapsar.
Kılavuzun tamamını oku📬 Bu yasalar değiştiğinde bildirim alın
Ev sahibi-kiracı yasaları güncellendiğinde size e-posta göndereceğiz. Spam yok — sadece yasa değişiklikleri.
