B2B Ticari Kira Artışları ve Ciro Kirası (Türkiye)

Türkiye piyasasındaki Alışveriş Merkezleri (AVM), ofis plazaları ve endüstriyel depolar için kira bedellerinin belirlenmesi ve yıllık artışları, Avrupa piyasasından (veya Amerika'dan) çok daha farklı ve katı kurallara tabidir. En büyük ayrımlar "Döviz Yasağı" ve "Zorunlu TÜFE Tavanı"dır.

1. Yasal Tavan: "12 Aylık TÜFE Ortalaması" (B2B İçin)

Tıpkı konutlarda olduğu gibi, "Çatılı İşyerlerinde" (Ofis, Mağaza, AVM) kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez.

• Kiralayan dev bir yabancı fon, kiracı ise devasa ciro yapan dev bir holding olsa bile; kira sözleşmesine "Yıllık kira TÜFE + 10 puan eklenerek artırılır" yazamazlar. (Aşan kısım geçersizdir).
• Eskiden bu tavan sınırlaması kurumsal tacirlere uygulanmıyordu (serbest sözleşme dönemi), ancak Temmuz 2020 itibarıyla ticari kiracılar da tamamen bu TÜFE Zırhı kapsamına alınmıştır.

2. Dövizle Kiralama Yasağı (Türk Parasının Korunması)

Türkiye piyasasındaki en büyük operasyonel farklardan biri, iç piyasadaki sözleşmelerin dövize endekslenmesinin büyük ölçüde yasaklanmış olmasıdır. (85 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı - Eylül 2018 sonrası süreçler).

• Türkiye'de yerleşik iki firma (TR yasalarına göre kurulmuş şirketler) arasında; AVM mağazaları, ofisler veya kiralık fabrikaların bedeli Dövizle (Dolar / Euro vb.) belirlenemez veya Dövize Endekslenemez (TL olsa bile kur farkı eklenerek).
• İstisnalar: Kiracı şirketin kendisi %50'den fazla yabancı sermayeli ise veya Serbest Bölgelerde kurulu bir şirket ise "Dövizli Ticari Kira" yapılabilir. Diğer tüm sıradan B2B kiralamalarda sadece yerel para birimi "Türk Lirası (TRY)" zorunludur.

3. AVM Kültürü ve "Ciro Kirası" Çözümü

Enflasyon sınırına (TÜFE) çarparak tamamen eriyen statik sabit fiyatlara karşı, Türkiye'deki AVM yatırımcılarının yasal ve piyasa kurtarıcı formülü ciro üzerine kurulu "Ciro Kirası" modelidir.

• Sistem Nasıl İşler?: B2B Sözleşmesinde, Mağazanın düşük bir asgari (Maktu) sabit aylık kirasının (Örn: 50.000 TL) yanında bir madde yer alır: "veya Aylık Brüt Cironun (KDV hariç) %8'i, hangisi yüksekse o ayın kirası odur."
• Yasal Dayanak: Ciro kiraları, Yargıtay ve yasalarca "TÜFE sınırına aykırı olmayan geçerli bir kira formatı" olarak kabul edilmiştir (Ticari B2B ortak kar-zarar riski sözleşmesi çerçevesinde) (Sınırları tacir serbestisidir). Mali yazar kasa ve POS cihazı sistemlerinin AVM merkezi yazılım havuzuna online "entegrasyon zorunluluğu" maddesi koyarak, tavanı delmeden kiracının kazancından pay alarak artışı aydan aya yakalarlar!

4. B2B İşyerlerinde "5 Yıllık Kira Uyarlama (Tespit) Davaları"

Konutlardaki aynı koruma; ofis B2B kiracısı 5 yılı doldurduğunda kesintiye uğrar. Eğer şirket kiracınız ofisinizde uzamalarla birlikte 5 tam yılı doldurmuşsa, mülk sahibi; sözleşmenin "Düşük kalan bedeline" karşı; artık yasal TÜFE zammının zincirlerini kırarak yargıya gider ve güncel piyasa tespiti açar.

• Güncel Piyasa Tespiti: Hakim, bölgedeki yeni ofis kiralarını (emsal plazaların M2 metrekare kira bedeli güncel piyasa araştırmasını), enflasyon durumunu ve ayrıca Kurumsal ticaret hacmini de dikkate alarak; B2B mağazaya yepyeni bir (eski kiracı %10 indirim hakkaniyetini de kırarak) serbest piyasa Mahkeme Kira Rakamı belirleyecektir.

Sonraki belgeye geçin: Ticari Kira Sözleşmesi ŞartlarıÖnizleme mevcut değil.