B2B Ticari Kira Artışları ve Ciro Kirası (Türkiye)
Türkiye'deki Alışveriş Merkezlerinde ve ticari alanlarda uygulanan TÜFE tavan sınırlaması, Ciro Kirası ve Döviz Yasağı.
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve eğitim amaçlıdır. Yasal tavsiye niteliği taşımaz ve bu şekilde güvenilmemelidir. Yasalar sık sık değişir — her zaman mevcut düzenlemeleri doğrulayın ve durumunuza özel tavsiye için bulunduğunuz yerdeki lisanslı bir avukata danışın. Landager bir mülk yönetim platformudur, bir hukuk bürosu değildir.Bilgiler en son doğrulandı: May 2026.
Türkiye piyasasındaki Alışveriş Merkezleri (AVM), ofis plazaları ve endüstriyel depolar için kira bedellerinin belirlenmesi ve yıllık artışları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (1 Temmuz 2012'den itibaren yürürlükte olup, ticari kiralamalara tam uygulanabilirliği 1 Temmuz 2020 itibarıyla başlamıştır) tarafından düzenlenmekte olup, Avrupa piyasasından (veya Amerika'dan) çok daha farklı ve katı kurallara tabidir. En büyük ayrımlar "Döviz Yasağı" ve "Zorunlu TÜFE Tavanı"dır.
1. Yasal Tavan: "12 Aylık TÜFE Ortalaması" (B2B İçin)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, hem konut hem de çatılı işyeri (ticari) kira sözleşmelerinde, ilk beş yıl için kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını aşamaz. Bu kural zorunludur ve daha yüksek bir artış öngören herhangi bir sözleşme hükmü, aşan kısım için geçersizdir. Daha önce kurumsal tacirlere uygulanmayan bu tavan sınırlaması, 1 Temmuz 2020 itibarıyla ticari kiracılar için de tam olarak uygulanabilir hale gelmiştir.
2. Dövizle Kiralama Yasağı (Türk Parasının Korunması)
Türkiye piyasasındaki en büyük operasyonel farklardan biri, iç piyasadaki sözleşmelerin dövize endekslenmesinin büyük ölçüde yasaklanmış olmasıdır. (85 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı - Eylül 2018 sonrası süreçler).
- Türkiye'de yerleşik iki firma (TR yasalarına göre kurulmuş şirketler) arasında; AVM mağazaları, ofisler veya kiralık fabrikaların bedeli Dövizle (Dolar / Euro vb.) belirlenemez veya Dövize Endekslenemez (TL olsa bile kur farkı eklenerek).
- İstisnalar: Kiracı şirketin kendisi %50'den fazla yabancı sermayeli ise veya Serbest Bölgelerde kurulu bir şirket ise "Dövizli Ticari Kira" yapılabilir. Diğer tüm sıradan B2B kiralamalarda sadece yerel para birimi "Türk Lirası (TRY)" zorunludur.
3. AVM Kültürü ve "Ciro Kirası" Çözümü
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), ciroya dayalı kiraları özel olarak düzenlememektedir. Uygulamada yaygın olarak kullanılmasına rağmen, zorunlu TÜFE tavanının (TBK Madde 344) ciroya dayalı kira bileşenlerine uygulanması konusunda farklı yorumlar bulunmaktadır. Yaygın piyasa görüşü ve bazı hukuk yorumcuları, TÜFE tavanının öncelikli olarak herhangi bir sabit asgari kira bileşenine uygulandığını ve değişken ciroya dayalı kısma uygulanabilirliğinin yasa veya Yargıtay içtihadı ile kesin olarak belirlenmediğini öne sürmektedir.
4. B2B İşyerlerinde "5 Yıllık Kira Uyarlama (Tespit) Davaları"
Konutlardaki aynı koruma, ofis B2B kiracısı 5 yılı doldurduğunda kesintiye uğrar. Eğer şirket kiracınız ofisinizde uzamalarla birlikte 5 tam yılı doldurmuşsa, mülk sahibi, sözleşmenin "Düşük kalan bedeline" karşı, artık yasal TÜFE zammının zincirlerini kırarak Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açar.
- Güncel Piyasa Tespiti: Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimi, bölgedeki yeni ofis kiralarını (emsal plazaların M2 metrekare kira bedeli güncel piyasa araştırmasını), enflasyon durumunu ve Kurumsal ticaret hacmini dikkate alarak, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca B2B işyeri için yepyeni bir serbest piyasa Mahkeme Kira Rakamı belirleyecektir.
Sonraki belgeye geçin: Ticari Kira Sözleşmesi Şartları.
Kaynaklar ve Resmi Referanslar
📬 Bu yasalar değiştiğinde bildirim alın
Ev sahibi-kiracı yasaları güncellendiğinde size e-posta göndereceğiz. Spam yok — sadece yasa değişiklikleri.
